项目投资测算.xlsVIP

汇总 启动期预计启动体量 湖区 居住组团 校园广场 邻里中心 政务大楼 土地分配表 土地分配表 备注 占地面积 红线内面积706.32亩 整体容积率 建筑面积总计 1055645㎡（仅计算修建部分建筑面积） 物业形态 板块划分 业态 用地性质 用地面积（亩） 容积率设定 建筑面积 占地比重 建面比重 政务中心 广场 市政用地 —— 广场面积6667㎡ 政务大楼 商业用地 10000（预计3000㎡移交政府） 邻里中心 商业 公寓 校园广场 25000（含美食街） 商务酒店 居住组团 花园洋房 住宅用地 高层电梯 临街底商 湖区 湖 公园用地 湖面积60000.3㎡ 环湖商业 机动车 依据0.8个/100平方米（GFA）配比，需配比约8445个，按40%下地则地下车位为3378个 其他要求 参照《成都市规划管理技术规定》（2008年版）及修正意见 项目投资测算 土地面积 60亩 住宅净用地187亩 住宅净用地137亩 住宅净用地187亩（4月6日方案，无地下室） 业态构成 1、住宅280亩，按照0.7容积率进行测算，总面积约13万平米； 2、商业约64亩，按0.5容积率测算，另加样板区会所5000平米，约2.6万平； 3、酒店占地200亩(其中50亩为河滨绿地)，约80－100个房间，持有物业。 4、精装修按1000元/平米测算. 5、洋房\联排\独栋按温泉考虑. 6、产权式酒店别墅占地50亩(为原酒店200亩中部分),商业产权,容积率按0.3计算 容积率 一、总建面(平) / 政务大楼销售部分 预计移交政府部分 二、总销售收入 单价（元/㎡） 总价（万元） 小计 三、总成本 1、土地成本 单价 （万元/亩） 土地成本中已扣除移交政府部分的建安成本 2、建设成本 政务大楼建安成本按3500元/平考虑，广场面积6667平，按500元/平成本考虑，将广场部分的成本折算进政务大楼成本中 土地及建安合计 3、开发间接费 4、销管费用 总销售额的4%测算 5、财务费用（开发贷） 开发贷按直接投资额（直接投资额=土地成本+建安成本+开发间接费） 6、税金及附加 营业税金及附加按销售收入的5.6%计算 7、土地增值税 土地增值税按预征口径占据销售收入的1%计算 四、财务分析 不含资产 含资产 1、销售毛利 2、毛利率 3、所得税 4、净利润 5、返还收入 （政府返税等特殊优惠） 6、返还后净利润 7、返还后净利率 8、直接投资回报率 地价按3750万考虑，同时建设启动资金按2000万预估 9、年资本回报率(EIRR) 按照2年时间进行考虑 8、资本价值 动漫主题商业，资本价值合计约6亿元 审批： 审核： 编制： 主要参数 10、资本价值 资产价值按未销售部分公允价值计算 收入(含资产） 商业3000平米，资本价值约4500万元 按销售价值0.6估算 合计公允资产价值 直接开发成本 营业税 扣除项目 增值额 增值率 税率 速算扣除数 增值税 50% 50%-100% 100%-200% 200% 30亩 商业、公寓 自持 商业自持部分按销售价值的6折计算公允价值 地价按2400万考虑，同时启动资金按2000万预估 自持商业 商业、商务酒店 商业（含美食街） 486.32亩 花园洋房、电梯高层、临街底商 电梯高层 地价按38905.6万考虑，同时启动资金按2000万预估 资产价值按未销售车位公允价值计算 100亩 环湖商业建安成本按10000元/平考虑，人工湖面积60000.3平，成本按400元/平考虑，并将湖部分的成本折算进环湖商业成本中 地价按8000万考虑，同时启动资金按2000万预估 启动类型 占地亩数 面积体量 可售体量 政务大楼10000㎡（移交政府3000㎡） 7000㎡ 15亩 公寓5000㎡ 商业12500㎡ 合计 75亩 24500㎡ 566.32亩 政务大楼、邻里中心商业、公寓、校园广场商业、商务酒店、花园洋房、电梯高层、临街底商、环湖商业 邻里中心可售商业 邻里中心自持商业 校园广场商业 单价（元/㎡） 邻里中心商业 移交政府部分成本1050万，项目总用地566.32亩，地价按45306万考虑，同时启动资金按2000万预估 按照5年时间进行考虑 10、启动区利润 邻里中心自持商业部分