酒店及写字间市场调研及推广建议.ppt

酒店与写字间市场分析及本项目公寓产品推广建议 调研人：吕美娜 刘睿 张丽影 第一页，共四十页。 目　录 一　哈市酒店与写字间整体概况 二　本项目与公寓对比分析 三 哈市酒店与写字间的现状及未来发展趋势 四　例举哈市酒店与写字间的对比分析 五　酒店与写字间的目标消费群分析 六　本项目公寓的优劣势分析 七　推广建议 第二页，共四十页。 整体概况 随着中国经济近几年的持续高速的发展，国民生产总值的提升，居民收入有了明显的持续增长和生活消费水平的提升，尤其是对房地产的消费和投资需求不断加大，作为国民经济支柱的房地产行业发展迅猛，达到了供需两旺。哈尔滨市是黑龙江省省会，全省政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨市全国百强城市中名列第十位，跻身全国城市综合实力十强。 从2003年的哈市政治、经济、商贸、旅游的发展来分析，结合城市的季节特色，酒店业、写字间、住宅、产权式商铺及2005形成酒店式的公寓，经济发展趋势良好，但也出现不同季节酒店过胜、写字间及高档住宅及公寓的空置现象，综上所述是市场在发展而为何又出现部分商品过胜呢？那就是市场需要一个合理的供需性及良性的发展势态，我们将通过对本项目的阐述及项目的对比，来促动市场的发展从而让哈尔滨市场有一个全新的商业地产模式及良好的发展前景。 1002.7 1120.1 1232.1 1414.8 1680.5 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 01 02 03 04 05 生产总值稳步上升 单位:亿元 第三页，共四十页。 房型 面积范围 (建筑面积) 开间 （m） 进深 （m） 平均价位 (元/m2) 是否带装修 走廊 系数 爱建非常男女 一房一厨一卫 33-41 卧室1.8～13 客厅1.2～15 卧室5～11 客厅6～12 4300 (建面) 不带 装修 “工”字型 走廊 1.67 一房一厅一厨一卫 43-48 二房二厅一厨一卫 94-102 金安 美豪 一房一厨一卫 29-33 卧室2.7～4.0 客厅3.6～4.0 卧室4.2～5.2 客厅4.2～5.8 4300 (建面) 带装修 1.6米宽 1.59 一房一厅一厨一卫 45-48 二房一厅一厨一卫 65-70 本项目与公寓对比 第四页，共四十页。 优势分析 地段 规划设计 舒适度 优 势 地处道里区商圈核心位置，商业氛围浓郁，毗邻多个商场、批发市场，人流、商流旺盛。 相比：1、爱建所处在哈尔滨市民所说的“安字片”（旧居民区，经济不发达），2、金安美豪周围公交车不多，四周均是旧居民区，靠近道外，地处道里边缘，且交通不便利。 大商集团强大的品牌优势，麦凯乐国际商场、新哈一百的重新组建、大型超市、地下600余位停车位，即停即车，以及本项目自身招商业态互补之中，形成一站式购物广场，真正意义上的shoppingmall。 相比：１、爱建欲打造新商圈，但目前百联经营十分惨淡。２、金安美豪项目占地面积小，其项目依托哈一百、万达购物广场、中央大街为吸引点，可见一斑 。 本项目两座大堂，约700余平米，走廊面宽将近2米，整个设计规划角度考虑，舒适度很好。 相比：1、爱建没有大堂，户型设计以及走廊迂回曲折 走廊形“工”字型，安全性另人担忧，舒适度差。2、金安美豪得房率低，房门设计没考虑噪音传播问题，私密性欠佳。 第五页，共四十页。 劣势分析 价格 居家环境 劣 势 基于地段、规划、设计布局等的优势，加之本身土地成本高之原因，可能会导致销售价格偏高。 由于项目地处哈市道里商圈的繁华地段，周边人流、车流大之原因，从环境因素综全来看，并非是纯居住之理想选择。 第六页，共四十页。 酒店的现状及未来发展趋势 目前黑龙江省酒店业 星级 三星级 四星级 五星级 数量 104家 29家 6家(国家评定3家) 目前哈尔滨市内酒店业 星级 三星级 四星级 五星级 数量 49（含国家评定18家） 15家 3家(含新加坡酒店) 发展趋势： 从整个市场来看以2000年为届，新增酒店至2006年增长率在40%以上，同时也存在 有不断停业及转让的各星级酒店。哈尔滨由于气候及名胜的限制，在酒店业上有很明显 的地区性，如冬季冰雪节及春节期间全市各酒店都是比较好的入住率，可能房源还不够 ，但进入淡季（春、秋）入住率较低。2005年至2006年上半年许多国际零售、娱乐、 家居、餐饮业的商业巨头在加快进军中国市场脚步，也带来了大批投资者在不断出哈尔 滨市场的内在潜力。从一季度全省调查行业发展情况来看，在被调查的八大行业中，工 业、建筑业、房地产业、住宿餐饮业等7个行业运行于景气区间。6月哈洽会，12月份冰 雪节为最佳季节及2月份的全国政协、人大会议，等，全国各大、中