商业地产选址策略.docxVIP

1 选址12个原那么 在聚客点四周开店，距离越近越好。 什么是聚客点？就是能够把人集中在一起的商业地点。比方商贸中心、肯德基、 大超市。依据聚客点的客源性质开相应的店。同学多，就开文具类、动漫类的 店。住户多，开一些经营生活用品的店。打工仔多，开一些廉价小吃店、简餐 店，比方面条、盖浇饭、麻辣烫。 人流靠右行进原那么。 我们我国都是靠右行走或行驶的。所以，人流在同一侧，依据靠右行进分为上 下游。处在上游的店铺往往能优先接触到消费者。 就近原那么。 也就是说，人有种天性就是选择最省力、最省时间的路径。假如你的店开在让 行人费力、费时间的地点，那就错了，许多人会放弃经过你的店。 符合消费者层次和消费心理。 当地消费者需要什么就开什么店。当地消费者都是一般住户，当然是满意基本 生活需要的店比拟简单赚钱。比方饭店、超市、特色小吃。当地消费者多是高 档小区，那可以开一些上点档次的饭店、或者茶社、酒吧比拟合适。在酒吧一 条街上，大多数人来了是为了逛酒吧的，你开个内衣店，就不太符合消费者心 理。在餐饮一条街上，消费者大多是来吃饭的，你开个装潢材料店，这也不符 合消费者需要。 考虑将来五年的进展。 有的地方人口或消费潜力具有很强的成长性，就可以提前布局。比方四周正在 建一座写字楼，就可以从事快餐类的饭店或咖啡厅、茶社，这符合商务需要和 休闲需要。四周正在建一座大型钢铁厂，就可以开一家一天24小时的便利店或 可以吃夜宵的饭店。 补缺原那么和品牌扎堆效应。 在一条综合性的大街上，店的品类应当比拟齐全，假如缺乏一种满意刚需的店, 可以考虑以补缺原那么开店。而在功能单一的大街上，开店应当趋同，这简单形 成品牌一条街。如服装一条街、装潢一条街，鞋类一条街。 远离超级同类竞争对手或做与之配套的生意。 假如四周有一家超级品牌的服装店，比方七匹狼，那你就不要做档次较差的男 装品牌。而相反，你可以考虑做一家品牌女装店，与品牌男装店相配套。假如 四周有一家肯德基，你不宜做一家汉堡店，反而可以考虑做一家中餐餐饮店。 在消费环境深厚的地方开店。 路人不都是消费者，在没有消费气氛的环境里，他们会缺乏消费动力。而在消 费环境深厚的环境里，许多人就被潜移默化的感染。似乎不花点钱就不好意思 似的，似乎就是白来了似的。 比方在万达贸，消费气氛深厚，走进了商场，看到一排排、一件件精致的商品, 往往忍不住停下来看看。路过美食一条街，原来也不饿，但是到了中午的饭点, 又看到大量美味食品，似乎不吃点东西，就觉得少了点什么，自然而然地就走 进了饭店。 在路人易停留的地方开店。 有的地方虽然人流量比拟大，但是，大多数只是匆忙赶路。比方在一些快速通 道边上开店，路人一般骑着车子或开着车子快速通过，而不会停留。假如有个 小广场，还有些艺人表演节目，大街上行人会饶有兴味地驻足观看，这个地点 就让人有休闲和驻足的空间，就简单激发消费行为。这就像一条河，流到一个 河弯处，就会打转。而在直直的河道里，奔流而下，不会停留。 10截流原 10 截流原那么。 你的店要在同类店铺里起到截流的作用。也就是你要尽量靠近人流的上游，你 的店就起到了截流的作用。 11匚合原 11 匚合原那么。 人流在哪个点汇合，开店就最好。假如好几条路上的人流都汇合在一条路上, 这条路上开店效果最正确。 12描绘出人流流淌路线，并依据这条路线设置店铺。 12 描绘出人流流淌路线，并依据这条路线设置店铺。 不要以为行人都是依据划好的线路行进的。其实许多时候人流有它自有的规律, 同样一个地点，可能会有多个人流量区域，这就是所谓的“一步三市”。有的 区域很高，有的区域很低，可以说冰火两重天。这就需要具体调查和分析。 店铺客流优劣示意图 了解了选址的原那么，在实际选址中我们可以参考下面这几个图敏捷运用，可以 更便利的提高选址效率。 截流效应。 下列图中是常见的店铺，由于人流会有被截流的可能性，所以在实际选址中店铺 1的位置更优。即店铺1 ＞店铺2 ＞店铺3o道路 店铺I店铺2店铺3 步行街。 由于步行街的特别道路，顾客目的就是来逛街的，货比三家是常态，所以入口 处的店铺反而并不是最优的。店铺2、3、6、7优于店铺1、4、5、8o店铺1 ■店铺2 ■店铺3 ■店铺4 步行街 店铺5 ■店铺6 ■店铺7 ■店铺8 人流汇聚效应。 一般的路口会有这样的特性，下列图中人流会在店铺1的门口汇合，所以店铺1 确定是最好的，这个大家应当都知道。由于店铺2也受到人流汇聚的影响，所 以店铺2的位置要优于店铺3、4,而店铺4比照店铺3有截流效应。所以店铺 1＞店铺2＞店铺4＞店铺3。 道路 I店铺1 ■店道路 聚客中心。 一般的大的超市、医院、旅游景点、夜市.??都是聚客中心，这样的尝试四周都 有很好的客流。店铺1的位置截流效应明显，店铺2所在位置虽然