1990年~2006年日本地产家居复盘.pptxVIP

目录 日本地产：新房下降，存量房接力，总量仍稳定 日本家居：销量稳定，价格萎缩，带动整体下降 他山之石：龙头空间仍大，高频、平价或助力国内家居突围 公司推荐及风险提示 一、日本地产：新房下降，存量房接力，总量仍稳定 1.1 当前中国城镇化阶段与日本90-06年类似 资料来源：联合国、世界银行、国家统计局、招商证券 日本：日本城镇化于00年到10年最后一次上台阶。日本最后一次城市化快速提升是集中在2000年至2010年， 期间城市化率80.0 提升至90.8 。日本2020年城市化率为91.8 ，自2010年到达90 的城市化率之后，几乎 维持持平略增，2000年至2010年是日本城市化率最后一次明显上台阶。 中国：目前也处于最后一次上台阶阶段。2021中国城市化率为62.5 ，与日本相比仍有较大提升空间，考虑 到中国2020年人口密度为150人/平方公里，日本人口密度为345人/平方公里，同时中国国土面积更大，因 此中国城市化率的天花板或略低于日本。结合联合国对中国未来20年城市化率的预测，我们预计2040年中 国城市化率有望达到76 。 图：日本城镇化率及GDP增长率 图：中国城镇化率及GDP增长率 -10 -5 0 5 10 15 60 65 70 75 80 85 90 95 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 城市化率:日本（%） 日本:GDP:不变价:同比（右轴，%） 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 -2 -4 0 10 20 90 80 70 60 50 40 30 城市化率:中国（%） 城市化率预测 GDP:不变价:同比（%） 1.2 新房：新房市场持续萎缩 量：90年后日本新房销售量持续萎缩，从90年的171万户下降至06年的129万户。日本1990年新屋开工户数 171万户，是近30年来的高点，自90年以后，新屋开工户数持续下滑，在2006年时下降至129万户，此后常 年维持在90万户数量波动。 价：日本首都圈及近畿圈房价自90年达到高点后，随后持续下跌。日本首都圈新建公寓楼平均单价由90年 的93万日元每平米，下降至2006年的56万日元每平米。 图：日本新屋开工户数 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 50 70 90 110 130 150 170 190 日本:新屋开工:户数:总计（万户） 日本:新屋开工:户数:总计:同比（%，右轴） 图：日本新屋单价 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 日本:新建公寓楼:平均单价:首都圈（万日元/平方米） 日本:新建公寓楼:平均单价:近畿圈（万日元/平方米） 资料来源：日本国土交通省、招商证券 1.3 二手房：二手房市场量稳步增长，价先下后上 日本二手房成交数量逐步提升，交易数量稳步增长。日本首都+近幾全二手房成交套数，从1990年开始持续 稳定增长，成交套数从1992年的4.3万套，增长至2006年的6.5万套，到2021年增长至8.8万套。整体来看， 随着存量房数量逐步提升，房屋交易需求也持续释放，二手房交易持续走高。 日本二手房成交单价与新房类似，整体成V型走势。日本二手房成交单价与新房成交单价走势较为质疑，在 90年至06年阶段经历了长周期下行，整体房价萎缩近一半，06年后，房价开始企稳回升，到最新2021年， 房价基本回到90年水平。 图：日本二手房成交套数及增速 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 1 4 3 2 5 9 8 7 6 10 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 日本首都+近畿圈二手房成交套数（万套） YOY 0 10 20 30 40 50 60 70 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2020 2021 日本:二手公寓楼:成交单价:首都圈:当月值 日本:二手公寓楼:成交单价:近畿圈:当