房地产行业2022年中期策略及周期复盘.pptxVIP

;1.1 政策复盘：从房价环比指标来看，目前仍处政策放松中前期;1.1 政策复盘：料本轮基本面弱复苏，或导致更长政策友好期;;1.1 政策复盘：11年基本面V型反转，政策面大松、 持续15个月;;1.1 政策复盘：本轮类似于2014-15年周期，曲折修复;1.1 政策复盘：料目前仍处放松中前期，并政策友好期长于以往;1.2 政策现状：3月金融委会议以来，中央政策持续宽松加码;1.2 政策现状：因城施策持续加量加码，强二线也加入放松队列;;1.2 政策现状：上半年政策放松效果不佳，大部分城市未有改善;1.2 政策现状：料需求端正由“托而不举“向”逐步支持”转变;1.2 政策现状：料供给端正由“保项目”向“保优质民企”转变;1.3 政策展望：宏观稳增长压力仍不减，稳经济亟需稳地产;1.3 政策展望：房地产及上下游对我国GDP贡献占比近30%;1.3 政策展望：行业数据连续11个月下行，下行压力历史罕见;1.3 政策展望：风险房企销售占比行业24%，资金困境历史罕见;1.3 政策展望：风险房企占比行业24%，行业资金困境历史罕见;我们认为本轮周期房地产政策修复将呈现三大特征：;;2.1 基本面复盘：不同于过往的V型反转，或呈现√￣型复苏路径;2.2 本轮现状1：多因素导致需求偏弱，行业销售创下历史新低;2.2 本轮现状2：库存中期偏低、短期偏高，奠定基本面的曲折性;;2.2 本轮现状3：集中供地城市中的项目开工率也显著偏低;2.2 本轮现状4：大量房企出险，存量和增量供给双弱约束修复;2.3 基本面预判： 基本面或现√￣型弱复苏，但结构弹性将再加大;2.3 基本面预判：城市间差异加大，一二线城市修复快于三四线;另外，从日均高频数据来看，6月以来一二线城市的销售的回 暖则更加明显、并显著好于三四线城市。自2022年二季度以 来，各地方支持性的因城施策持续推出，但城市之间的销售修 复也出现分化，6月初以来，一线、二线城市（7天移动平均） 成交显著回暖，并略超2020年和2021年同期水平，而三线城 市（7天移动平均）成交回暖相对较慢，并仍弱于2020年和 2021年同期水平。;2.3 基本面预判：房企间分化更加剧烈，行业集中度将加速提升;;;;2022年1-5月，全国商品房竣工面积同比-15.3%。5月单月来看，竣工面积同比-31.3%。 考虑到：1）从历史数据来看，开工同比领先于竣工同比约10个季度，20Q1疫情下开工大幅下行将传到对应22Q3竣工弱；2）21年下 半年开始竣工基数相对较高；3）行业资金困境历史罕见、出险房企数量已经超25家，这将导致后续竣工受到较大限制，因而，我们预 计竣工底部将出现在2022年2-3季度，随后将进入到竣工弱复苏过程，预计竣工的复苏时间相对会更晚。 因而，我们预计2022年竣工同比预测为-15.6%。其中，预计2022Q2、2022Q3、2022Q4竣工面积单季度同比分别为-32%、-28%、 -8%。;;2.4 数据预测：预计22年销量同比-15%、投资同比-7%;2.4 格局展望：行业格局优化后优质房企成长性打开;2.5 格局优化：总量空间-住房需求有支撑，料中期仍超15万亿;图45：未来10年我国商品房销售面积中枢的预测走势;2.5 格局优化：集中度空间-料中期房企CR1超8%、CR5超24%;2.5 格局优化：权益比空间-料优质房企权益比有望回升至超80%;2.5 格局优化：利润率空间-料优质房企净利率望修复至10~12%;3.4 基本面展望：基本面或现√￣型弱复苏，但结构弹性将再加大;;3.1.1 地产驱动复盘阶段一：2008-2009年;3.1.1 地产驱动复盘阶段一：2008-2009年;3.1.1 地产驱动复盘阶段二：2012-2013年;3.1.1 地产驱动复盘阶段二：2012-2013年;3.1.1 地产驱动复盘阶段三：2014-2016年;3.1.1 地产驱动复盘阶段三：2014-2016年;3.1.1 地产驱动复盘阶段四：2018-2019年;3.1.1 地产驱动复盘阶段四：2018-2019年;3.1.2 板块复盘：股价、政策、销售三底合一情况多次演绎;3.1.2 板块复盘：股价、政策、销售三底合一情况多次演绎;3.1.2 板块复盘：股价上行早期依赖估值驱动、中后期成长驱动;;3.1.4 当前推演：料总量稳而不强，政策友好期更长，结构弹性更强;3.1.4 当前推演：料总量稳而不强，政策友好期更长，结构弹性更强;3.1.4 当前推演：料总量稳而不强，政策友好期更长，结构弹性更强;3.1.4 当前推演：料总量稳而不强，政策友好期更长，结构弹性更强;3.2 格局优化案例：美国地产格局优化后龙头盈利修复、估值提升;3.2 格局优化案例：中国白酒格局优化后龙头盈利修复、估值提升;3.