房屋租赁法律风险及防范对策.docxVIP

房屋租赁的法律风险及防范对策 一、无效租赁合同的法律风险 按照《民法通则》第 61 条和《合同法》第 58 条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋 ，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。以下介绍几种常见的法律风险 1、未经竣工验收的房屋出租的法律风险 某房产公司将大厦出租给某公司，双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行了装修。几个月后，承租方以《租赁合同》无效为由，起诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租， 及该款项的同期银行贷款利息，并赔偿其损失。经查，房产公司系大厦的建设单位，该大厦尚未办理整体验收手续。另外消防支队同意大厦投入使用，但《建筑工程消防验收合格意见书》未签发。法院认为， 依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不具备出租使用的条件;房产公司将房屋出租给 时，没有办理消防验收手续，承租方对房屋进行装修后，也未办理消防验收手续，根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定。依据《合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效， 双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定 ，应认定为无效。 律师建议： 现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同 处理条款，以保护自己的合法权益。 2、被确定为拆迁的房屋出租的法律风险 《城市房屋拆迁管理条例》第 12 条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋”。因 《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定 ，因此按《合同法若干问题的解释》第 4 条的规定，签订的租赁合同为无效合同。 律师意见：承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。 二、房屋租赁合同未登记备案的法律风险 我们认为，未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合 同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要， 登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主 义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9 条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。但是如果不备案（登记），有关部门可以对出租人进行一定的行政处罚。 律师建议：出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案 ，以减少合同风险。 三、房屋维修的法律风险 房屋维修责任应该是《租赁合同》中最常见的条款，合同双方一般会根据《合同法》第 220 条规定，即 “出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”来约定维修责任。但现实中 往往不是简单的适用该条规定就能解决维修争议的，因为维修责任往往隐藏在其他事项中，造成责任划分不清晰问题。我们认为维修包含在房屋正常修缮、装修后返修及恶意添附的补偿责任等多项内容之中。因此租赁合同双方在约定维修责任时，应全盘考虑。 1、房屋修缮责任承担的法律风险 房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏 的维修责任由哪一方承担的问题。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定”。因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务，以免日后发生纠纷。 律师建议：应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。 2、承租人装修改变房屋构造后的法律风险 《合同法》第 223 条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造(当然不涉及主体结构安全)，但由于对改变房屋构造的后果双方约定不足，造成维修责任不明确，使用中产生的返修责任争议较多。 律师建议