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房地产基础知识 第一页，共三十三页。 前言 一个优秀的营销人员，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口； 一个优秀的营销顾问，要具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求等职业精神； 一个优秀的营销人员，具备专业的知识是排在第一位的； 我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。 第二页，共三十三页。 房地产含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 第三页，共三十三页。 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业； 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物； 房地产业是发包方，建筑业是承包方，它与建筑业既有联系，又有区别； 房地产业归属为生产和消费，提供多种服务的第三产业； 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 第四页，共三十三页。 房地产住宅的层数划分的规定 低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层? 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅 40层以上（高度100米）为超高层 第五页，共三十三页。 房地产类型 按用途划分 a) 居住房地产 b) 商业房地产 c) 旅游房地产 d) 工业房地产 e) 农业房地产 第六页，共三十三页。 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。 1、居住用地七十年； 2、工业用地五十年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 4、商业、旅游、娱乐用地四十年； 5、综合用地或者其他用地五十年。 第七页，共三十三页。 一、基本规划术语 住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。 第八页，共三十三页。 二、住宅的建筑材料分类 砖木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构 第九页，共三十三页。 特点： 砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。 砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。 钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。 第十页，共三十三页。 框架结构 剪力墙结构 框剪结构 三、按住宅的建筑结构分类 第十一页，共三十三页。 1、框架结构 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。 优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修 四、按住宅的建筑结构分类 第十二页，共三十三页。 2、剪力墙结构 剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。 特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。 第十三页，共三十三页。 3、框剪结构 框剪结构：框架—剪力墙结构也称框