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房屋质量问题，物业管理费应从何时计收 【引子】 一场物业管理费官司，历经两级法院审判，一年多的时间才最终结案。案情争议的焦点就是房屋存在质量问题的情况下，能不能按合同的约定认定房屋交接时间，从而来确定业主缴纳物业管理费的起始时间。 【案情简介】 2004 年 12 月 30 日，某物业管理公司将其管理的浦东某楼盘业主李先生、张女士告上浦东新区人民法院，诉称原告受开发商委任，担任开发商开发的两被告所住小区的物业管理公司。按《小区管理公约》规定，业主应当于每月的第一日交纳当月的物业管理费，现被告拖欠 2004 年 4 月至 11 月的物业管理费共计人民币 7,504 元。故此，原告诉至法院，请求判令两被告支付欠交的物业管理费及滞纳金。两被告辩称，其于 2003 年 12 月 14 日验收房屋时发现该房屋存在很多质量问题，共计 30 余处有质量问题，完全不能入住，没有接受房屋，并退还了钥匙，所有问题直到 2004 年 6 月才得以解决，故 2004 年 6 月才是房屋的交付时间。由于被告在入住时已经交纳 3 个月的物业管理费，故被告应从 2004 年 10 月份交纳物业管理费，被告曾两次要求从 10 月份交物业费，但是原告拒收。法院为查清案件事实，追加开发商为第三人。开发商认为，根据被告和第三人签订的《预售合同》约定，房屋质量问题不影响被告按合同规定的期限完成对房屋的验收交接义务。故此，被告应当自 2003 年 12 月 14 日接收房屋时起的次月履行支付物业管理费的义务。 法院查明事实 浦东新区法院根据当事人的陈述和三方当事人提供的证据，确认了以下事实: 2003 年 12 月 14 日，被告李先生前往收楼，发现有 30 余处房屋质量问题，并且由原告工作人员在《物业单元维保单》上一一列明。其中，被告认为主卧地板高低不平、主卧衣柜门拉不开、主卫下水道不通、地板上有一道 15 厘米的划痕?? 当天，被告将房屋钥匙交回原告，要求维保。2004 年 1 月 17 日，原告挂号信通知被告维修已经结束，要求被告再次前往验收。2 月 7 日，被告再次验收时提出了 6 处质量问题，且其认为较为严重的质量问题都已解决，而且其该日签署的“托管钥匙承诺书”上注明交给物业公司钥匙的原因为“租赁”。 【法院观点】 本案的争议焦点在于被告交付物业管理费的日期起算点应当如何确定。 对此，被告认为应当按照其验收合格之日（2004 年 6 月 17 日）后的次月 1 日，即 2004 年 7 月 1 日起算；被告和第三人则认为应当以 2003 年 12 月 14 日作为被告收楼的日期，该日后的次月 1 日，即 2004 年 1 月 1 日起被告即应当开始交纳物业管理费。 法院认为，本案所涉房屋，属于高档住宅，买受人的合同目的之衡量标准应当高于普通住宅。被告 2003 年 12 月 14 日收楼时，查验出约 30 处质量瑕疵，尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定为严重，但如此众多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定该日的房屋状态符合买受人的合同目的。被告在验完房屋发现众多质量问题后，当即将钥匙交回原告的行为，应当认定为被告当日拒绝接受房屋、并要求在房屋维修合格后再行收楼。故此，不应当以 2003 年 12 月 14 日作为被告接收房屋的时间。 2004 年 2 月 7 日被告再次验收的情况看，房屋已经不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，根据被告与第三人间的《商品房预售合同》的约定，被告此时应当接收房屋而不得拒绝收楼。就本案中 2003 年 11 月 15 日、2004 年 1 月 17 日两个通知时间，前一次通知时房屋并不符合交付的条件，后一次通知时房屋已经符合交付的条件。本院认为，应当以2004 年 1 月 17 日为准。故此，被告依约应当自 2004 年 2 月 1 日起向原告支付物业管理费。鉴于被告之前已经预交了 3 个月的物业管理费，故其应当支付物业管理费的时间应为 2004 年 5 月 1 日。法院判决被告应从 2004 年 5 月 1 日支付物业管理费，并支付原告诉请的部分违约金。原告不服浦东新区法院判决，向上海市第一中级人民法院起诉，法院维持原判。 【律师分析】 从法律上讲，房地产开发商向业主交付了物业，业主就应当按照《前期物业管理服务合同》的约定，向开发商交纳物业管理费，但是现实中，开发商的所出售的房子往往有质量问题，比如本案李先生与张女士在 2003 年 12 月 14 日收楼时，竟然发现其所购物业有 30 余处质量问题，显然不具备一个物业在交付时应 具备的品质，也不符合合同法所规定的对买卖合同的要求。故笔者认为，法院的判决是正确的。 本案所涉及的第二个问题是全装修房的验收问题，两被告所购买的是全装修房，对于全装修房交付时所应具备的条件，法律