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第二章 房地产市场 ——房地产泡沫与过热 房地产市场分析泡沫与过热 第1页 /10/10 一、房地产市场周期循环 房地产市场周期循环——指房地产业活动或其投入与产出有相当波动现象，且此现象重复发生。 繁荣 衰退 萧条 复苏 房地产市场分析泡沫与过热 第2页 供给停顿或很低，需求有增加趋势，租金增加率仍下滑，空置率有所下降 供给增加率=需求增加率 需求增加加紧，空置率下降，租金增加率稳定或小小步上升 需求上升，开始新建设，但需求增加比供给增加快，空置率仍下降，租金增加率上升 供给增加率超出需求，空置率上升，租金增加率仍迟缓上升 需求停顿增加或以很低速度增加，开工降低，但完工量使空置率继续上升，租金增加率开始下滑 房地产市场分析泡沫与过热 第3页 /10/10 供需原因（金融原因最为关键） 市场信息不充分（造成供需不平衡） 心理原因（追涨不追跌） 政策原因（容积率控制） 制度原因（预售制度、中介服务） 生产时间落差影响（季节性调整） 原因 房地产市场分析泡沫与过热 第4页 /10/10 房地产市场泡沫——因为房地产投机引发房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而连续上涨过程及状态。 二、房地产泡沫 房地产市场分析泡沫与过热 第5页 /10/10 价格上涨 投机价格 暴跌 金融危机 土地稀缺性 ——基础 投机需求膨胀 ——直接诱因 金融机构过分放贷 ——直接助燃剂 原因 房地产市场分析泡沫与过热 第6页 最根本条件—— 市场上有没有大量资金存在 房地产泡沫能否出现 房地产市场分析泡沫与过热 第7页 /10/10 国民经济 地方财政 金融危机 政治社会危机 房地产市场分析泡沫与过热 第8页 /10/10 房地产市场分析泡沫与过热 第9页 /10/10 房地产市场过热——市场上需求增加赶不上新增供给增加速度时，所出现空置率上升、物业价格和租金下降情况。 三、房地产市场过热 房地产市场分析泡沫与过热 第10页 /10/10 开发商对市场预测偏差 开发资金易得性 开发商之间博弈和非理性行为 原因 房地产市场分析泡沫与过热 第11页 房地产泡沫与房地产过热区分与联络 二者反应不一样层次市场指标 房地产过热反应供求关系 房地产泡沫反应市场价格和实际价值之间关系 严重程度和危害性不一样 房地产泡沫一旦产生，要经过外力干预 房地产过热能够经过自我调整回复到平衡状态 /10/10 房地产市场分析泡沫与过热 第12页 房地产泡沫与房地产过热区分与联络 在周期循环中所 处阶段不一样 房地产泡沫产生时，市场处于上升阶段； 房地产过热产生时，市场已经开始下滑了。 联络：房地产泡沫一定引发房地产过热，但过热不一定由泡沫引发 /10/10 房地产市场分析泡沫与过热 第13页 思索 为何日本、台湾在汇率升值时会出现资产泡沫？ 泡沫之后为何都陷入了经济长久低迷？ 中国是否会重蹈覆辙？ 房地产市场分析泡沫与过热 第14页