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金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，通过十 年的进展，金地差不多从深圳福田区的一家区域性地产公司，进展成为具有相当资产规模、 跨区域进展、品牌阻碍力显著的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产 和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003 年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也 没有天然的优势，公司之因此能够取得成功要紧归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结 构、科学而具有竞争力的内部鼓舞机制、前瞻性的战略、杰出的产品开发能力和优秀的治理 团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市 体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份 制改造。在历次改制过程中，公司先后吸取了多家外部企业成为战略性股东，并形成了相互 制衡的股东结构。这能够从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自 股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。明显，那个结构能 够全面地反映各方股东的利益，确保公司的进展可不能偏离股东财宝增值的目标。 科学而具有竞争力的内部鼓舞机制 房地产公司差不多上是以项目为单位进行运营的，因此职员的短期行为倾向比较突出， 而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导 致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有体会的核心人才流淌频繁。金地充分意识到这点， 在实践中探究建立起了以“延期支付打算”为核心的长期鼓舞机制，不仅保证了团队的稳固而 且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付打算”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，假如被鼓舞对象通过努力 实现了预定的业绩目标，则依照业绩表现提取一定的鼓舞基金对其进行奖励，但鼓舞基金递 延支付。金地的董事会是长期鼓舞打算的治理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期鼓舞 制度的实施。鼓舞对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级治理人员、公司的中 层治理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出奉献的核心骨干也能参与分享。因此， 科学而富有竞争力的鼓舞制度成为了金地连续成长的内在动力。 前瞻性的战略 金地专门重视前瞻性的战略摸索，“快人一步”是金地的指导思想和不懈追求。在这种思 想的指导下，在大多数深圳房地产企业仍旧致力于本地市场争夺的2000年，金地就迈出了 跨区域扩张的脚步，先后进入北京和上海市场，并在随后的几年中在这两个都市站稳了脚跟， 取得了不俗的业绩。这种战略性的安排不仅使金地幸免了在竞争日趋猛烈的深圳土地市场上 以高价拍地的尴尬，又充分握住了北京和上海近几年房地产市场的战略性机遇，从而获得了 丰厚的投资回报。当前，在目前大多数地产商都在进行跨区域进展之际，金地的战略性摸索 差不多深入到：如何在几个重点区域实现区域化进展、如何通过更科学合理的投资体系安排 进一步提高资金的使用效率等更深层次的问题。 杰出的产品开发能力 金地强调产品的人本、优质和创新。通过几年的摸索，金地差不多形成了一套贯穿产品 开发全过程的科学的开发体系。公司在设计施工过程中坚持以满足客户需求为导向，使产品 最大限度地满足客户的需要；集团制定了全流程治理制度，在规划设计、建筑设计、建筑施 工、客户服务等重要节点都实现了标准化，确保公司所有的工程优良率都达到了100%。与 此同时，金地专门注重产品的创新，始终确保公司开发的项目与同类产品相比具有先进性和 差异化。因此，公司开发的产品都能受到了客户和业内广泛的认可，项目的销售率都专门高。 以公司2004年销售的几个项目为例：香蜜山一期在短短半年时刻内，便取得了95%以上的 销售率；武汉金地格林小城首期销售就显现了1500多人抢购400余套精品房的情形；上海 格林春岸两度显现当天推出房源当天售罄的盛况。 远见卓识、凝聚力高、治理能力强的治理团队 金地的治理团队和治理风格专门具有个性，要紧具有以下的特点：第一、公司的决策坚 持理性主义原则，不管是对区域的选择，依旧具体项目的规划设计，治理层都秉持科学决策 的理念，而不是凭借个人的体会和直觉决策。