房地产项目投资分析报告.pdfVIP

. . 房地产项目投资分析 日期： 1 / 56 . . 项目投资分析 一、市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的，但市场的供 求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报 告，是在宏观经济未来无重大变化的基础上，针对产品与 消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会 点，以与了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋 势，做出准确结论，对项目的策划、包装等起到明确方 向、指导定位的作用！ 2 / 56 . . （一）市房地产市场概况 目的： 分析市场，以了解掌握近期房产市场的情况，从而得出我们对于整个房地 产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2003年上半年市房地产的发展稳中有升，机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看，随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来 越强，同时开发商加大了对土地资源的储备，因此，2003 年与今后商品房市场 的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看，市场的供求趋于平衡。但由于 住宅市场以个人消费为主，并且消费者理性消费与法律意识也不断增强，这迫 使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品，准确 定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前房产市场来看，近几年来消费者的消费观念不断转变，随着大建设 的全面开展以与正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导 和刺激，房产开发已进入高峰期，小户型占大比例的 A版、 86街 U2 等已全部 售完，而正在销售的楼盘都以 80－120 平米的户型为主，因此，房产市场上小 户型楼盘已经断档，形成了市小户型市场的真空期，成为小户型产品再次投放 市场的有利时期。 3 / 56 . . C. 城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以与目标消费群体的购买力。另外房 产市场的地区差异性以与市政建设、园林绿化和基础设施等都严重影响着房产 的市场占有率。近几年随着城乡结合部房产业的快速发展，使城市空心化的现 象日益明显。另外新兴小区的配套设施逐步齐全，这使住宅郊区化已成为房产 的趋势，整个住宅的建设重心已向城郊结合部转移。因此，本案要寻求自身的 供求平衡点，就要锁定活跃于城市中的年轻人群，以避开住宅郊区化的矛盾。 D. 房地产受市场供求关系的制约将使开发投资结构更加趋于稳定 房地产市场的平衡主要是指总量和结构两方面的协调，价位也是影响制约 之一，预计售价在 1500－2500 元/平方米左右的将占到 80% ，售价2500 至 3000 元/平方米左右的将占到 15%左右，售价在 3000 元/平方米以上的将占到 5%左 右；目前房产市场日益成熟，把握好市场走向和变化，房产结构将更趋稳定化 和合理化。 E. 房地产市场的规模经营特点将逐渐显露 随着房产行业的竞争越来越激烈，出现的问题也就越来越多，政府在鼓励 开发商创企业品牌、发展社区服务、引进新事物的同时，相继出台和实施了一 些国家有关城市房地产开发经营管理条例、商品房销售管理方法与法规，进一 步加强管理经营行为，保护消费者合法权益，尽量避免供求双方有利益冲突与 不合理的事情发生。以完善、健全整个房地产市场。 4 / 56