2022年碧桂园服务发展现状及核心竞争力分析.docx

2022年碧桂园服务发展现状及核心竞争力分析 一、碧桂园服务：高速疾驰的行业巨擘 1.1 发展历程：耕耘 30 年成为中国最大的物业管理服务商 碧桂园服务成立于 1992 年，最初为服务于母公司碧桂园集团旗下开发 的房地产项目，经过 30 年的发展，公司物业服务涵盖宅、商业物业、 写字楼、多功能综合楼、政府及其他公共设施、产业园、高速公路服务 站、公园及学校等多种业态。 规模上看，截至 2021 年 12 月 31 日，公司合同管理面积 14.38 亿平， 收费面积 7.66 亿平，此外，三供一业业务收费管理及合同面积均为 0.85 亿平，业务范围遍及中国内地 31 个省在内的 370 个城市及海外，共管 理 6046 个项目，向境内外 742 万户业主及商户提供物业管理服务。 市值上看，碧桂园服务位列已上市物业公司中第一位，未上市物业公司 的中，规模接近碧桂园服务的万物云于 4 月 1 日披露招股书，截至 2021 年末，万物云合约建筑面积 8.78 亿平，在管建筑面积 6.60 亿平，管理 3885 个项目，无论从在管收费还是签约面积的口径看，碧桂园服务已经 成为国内最大的物业公司。 1.2 股权结构：公司与碧桂园集团属兄弟公司，业务层面独立 杨惠妍女士为碧桂园服务实控人，截至公司 2021 年 11 月 26 日完成配 股后，通过必胜有限公司及 Fortune Warrior Global Limited 分别持有 39.37%、3.71%公司股份，合计持有 43.08%，其余为公众股东持有； 杨惠妍女士同时也为碧桂园集团实控人，两家公司为兄弟关系，业务层 面上有往来，但有各自的 KPI，保持相对独立。 我们认为物业公司的股权结构至关重要，考虑到房地产行业下行压力， 开发商作为关联方在经营层面对物业公司的影响越来越大，相比于大多 数物业公司被房地产开发商控股，碧桂园服务与集团并行，在经营及财 务层面的独立性更容易被市场认可。 1.3 董事及管理层：经验丰富、激励到位 公司董事及高管有着丰富的实干经验及行业资源。董事会主席杨惠妍女 士是公司及碧桂园集团的实控人；李长江先生为公司总裁，是中国物业 管理协会名誉副会长，有丰富的行业管理经验和人脉。其余董事及高管 也有较长的集团或其他优秀企业的背景。 两次股权激励充分激活核心骨干动能。公司分别于上市前、上市后做了 2 次股权激励。2018 年 3 月的股权激励主要覆盖碧桂园集团与碧桂园服 务服务的管理层高管共计 15 人，对集团层面高管的覆盖有助于强化兄 弟公司之间的业务协同；2020 年 9 月实施的股权激励对象为碧桂园服务 的 69 位核心骨干，强化内部凝聚力。2018-2020 年第一次的股权激励 给出 25%的净利润符合增速的要求，2020-2023 年间第二次股权激励净 利润增速考核目标进一步提升至 38%，公司实际净利润增速大幅高于股 权激励的解锁条件，可见公司并不满足仅达成对赌指引，业绩要求只是 底线而不是公司追去的目标。 二、物业行业的竞争力体现在哪些方面？ 对于理解物业行业的竞争力，我们做出以下行业现状归纳：1）当前物业 行业依旧在发展初期：机会多，空间大；2）行业有很强的非标准化特性； 3）中大型上市公司才有能力维持快速扩张；4）利润率的维持与规模的 增长靠管理、品牌和公司自身实力；5）背靠开发商的物业公司有得天独 厚的优势；6）行业存在规模效应，高密度有助于提升经营效率和市场拓 展力。 1. 当前物业行业依旧在发展初期：机会多、空间大：物业行业准入门 槛较低，参与者众多。机会多：当前物业行业尚缺乏足够的监管体 系、完善的法规及业主自治的基础（成立业委会），市场化程度较低， 留给公司较大的自由探索业务方向与行业机会。 从近两年国家及地方层面政策看，物业行业尚处在规范化与市场化 阶段，也伴随着社会发展水平的进步诞生新的需求，如养老、家政、 线下零售、托育、快递等。虽然这些需求在各自领域有专业性公司， 但物业公司凭借与业主的低成本零距离高频接触的天然优势，有望 分得社区服务市场的一块蛋糕。 空间大：我们于 2021 年 6 月 12 日发布的研究报告《物业服务行业 专题：怎么看行业市场空间》详细的拆分了物业板块各业务线条的 未来市场空间情况。总的来看，物业行业三大业务板块均有万亿的 市场潜力，头部公司市占率较低，未来依然有持续高速成长的机会。 这篇测算行业空间的研报仅展望至 2025 年，且各项预测也相对保守。 具体看，2025 年后，考虑到当前城镇化率及房屋更新的需求，预计 每年依旧有数亿平米的新房交付为基础物业服务提供稳定的增量， 同时存量住宅物业渗透率依旧有提升空间，企事业单位及军队的后 勤社会化持续推进也能持续为基础物业服务面积增加提供可观的增 量，此外，