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五、基准地价系数修正法要求的市场信息 1．基准地价系数修正法的基本概念 （1）基准地价系数修正法的基本概念 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 （2）基准地价系数修正法的评审要求 表3-3-6 基准地价系数修正法评审标准 2．基准地价系数修正法要求的市场信息 （1）基准地价及地价修正体系 基准地价成果图（或成果表）以及相应的修正体系 （2）土地级别或者地价区段确定 （3）待估对象的区域影响因素和个别影响因素 （4）容积率调整 （5）资本化率和开发程度的调整要求 模块四 评估测算任务1 估价理论与方法准备 知识目标 熟悉房地产估价原则；熟悉常用估价方法的原理和测算思路；熟悉房地产估价方法的选择及注意事项；熟悉估价结果的确定方法。 能力目标 能准确地说明估价原则的含义；能理解估价方法的测算思路，熟悉各项参数的求取过程；能说明估价方法选择的依据和思路；能合理确定估价结果。 一、房地产估价原则 1．房地产估价原则的概念 房地产估价活动中必须遵循的工作准则，是房地产估价工作的准绳。 2．房地产估价原则的基本内容 （1）基本原则 独立、客观、公正原则 （2）普适性（或一般性）原则 独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则 （3）特殊原则 特定的估价目的中适用的原则 3．房地产估价原则的具体内涵 （1）合法原则 要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，评估出的价格必须符合国家的价格政策。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等 。 特殊点：不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产，要按合法产权的房地产来评估，不合法产权的房地产，一定要按不合法产权的房地产来评估。 （2）最高最佳使用原则 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行 、价值最大化 思考点：最高最佳使用与合法原则的是否冲突 ？？ （3）估价时点原则 估价时点的确定应当在先，评估价值的确定应当在后 表4-1-1 估价时点、估价对象与市场状况关系表 （4）替代原则 估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产 、同一供求范围 ：#P138 （5）谨慎原则 评估房地产抵押价值时应当遵循 遵循谨慎原则的具体要求 ： #P139 二、常用估价方法的思路 思路一：近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的？即通过类似房地产的成交价格来衡量； 思路二：假设获得该宗房地产并将它出租或营业使用，预计可以获得多少收益？即通过判断该宗房地产的预期收益来衡量； 思路三：如果自己来重新建造一座类似房地产需要多少费用？即通过重新开发建设成本来衡量。 三、市场比较法及其测算思路 1．市场比较法的基本概念 从本质上来看，市场比较法是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。 市场比较法适用的前提条件： （1）需要一个充分发育活跃的房地产市场； （2）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。 2．市场比较法的操作步骤 （1）收集交易实例：途径6点，#P140, 实例收集内容参见表3-2-1、3-2-2和3-2-3等 （2）选取可比实例：选取要求9点，#P142 （3）建立比较基准（即价格换算） 统一房地产范围： 带有债权债务、含有非房地产成、实物范围不同 统一付款方式： 分期付款、一次性付款，#P142，例4-1-1 统一价格单位： 价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位等。 建筑面积下的单价=套内建筑面积下的价格×（套内建筑面积÷建筑面积） 套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×（使用面积÷套内建筑面积） 使用面积下的单价=建筑面积下的单价×（建筑面积÷使用面积） 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764＝坪下的价格×0.303 例：现收集到甲乙两宗可比住宅交易实例。甲交易实例的建筑面积为200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元，第二期于半年后付32万元，余款32万元于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，实用率为75 ％，总价为15万美元，于成交时一次付清。假定人民币年利率为8％，人民