高质量发展系列之十二：土改提速释放多重红利，三大领域有望持续受益.docxVIP

目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 土地制度改革动作频频，提速深化发力明显1 \o Current Document 推动土地要素优化配置是供给侧改革的核心内容1 \o Current Document 政策表态频频，2019年将成为土改大年2 \o Current Document 十八大以来土地改革取得积极进展，新一轮政策突破条件成熟 3 \o Current Document “三权分置”制度确立，集体土地确权和资产核资为土地流动奠定基础3 \o Current Document 集体经营性建设用地允许入市，打破政府供地垄断、增加住房保障供给4土地征收强调规范和缩征，与建设用地入市相辅相成6 \o Current Document 宅基地试点开始推进，城乡统一的目标下放松流转值得期待7 \o Current Document 耕地红线严守，占补平衡放松8 \o Current Document 城镇化面临转型，土地改革是重要一环9 \o Current Document 城镇化的“1.0资本投入阶段土地财政等支撑快速城镇化9 \o Current Document 土地财政的开展模式潜在风险上升，问题叠加难以为继11 \o Current Document 城镇化开展进入“2.0阶段”，以人为本、以税为基14 \o Current Document “户籍?土地?财税”配套改革推动城市开展转型17 \o Current Document 户籍限制不断放松，公共服务覆盖更为完善17 \o Current Document 城乡统一建设用地市场加快构建，集体经营性建设用地空间或近5万亿18 \o Current Document 多渠道收入取代土地财政推动城市运营转型开展19 \o Current Document 投资策略：土地制度改革将为中国带来新内需 20 \o Current Document 集体土地流转与入市带来新一轮平整-建设-装潢链条投资机会20 \o Current Document 农地流转加速带来规模化、现代化升级，推动现代农业快速开展20 \o Current Document 农民收入增加和流动人口真正落户带来潜在消费升级扩容21 \o Current Document 风险因素21 产补偿缺乏。政府实施土地征收是将农村土地城镇化的手段，而征收制度存在以下问题： 首先，征收本钱是以原用途作为计算，对村民、集体存在补偿过低的情况；其次，征收土地 本钱低廉，激励政府过度征用土地以建设开发区等招商引资，形成了土地资源的浪费。 “缩小征地范围，规范征地程序，完善补偿方式”为改革方向，伴随集体建设用地入 市 成为主流，将逐步替代此前的征地模式。《土地管理法修正案（草案）》关于征地制度方面 的修订，与目前变化最为显著的是：一、取消在集体土地上从事非农业建设“先征后用”规定, 划定政府征地范围为“组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形”。 二、取消土地补偿和安置补助不超过原产值30倍上限的规定。由于集体建设用地入市的放 松愈加明显，由市场流动替代政府征收是大势所趋。 宅基地试点开始推进，城乡统一的目标下放松流转值得期待 过亿亩的宅基地事关农村根基，确权颁证、三权分置等稳步推进。宅基地与户籍制度 相 伴而生，自1958年城乡二元制结构体制以来，中国农村长期实行“一户一宅、无偿取得、 长期使用”的宅基地制度。在城镇化开展同时农村空心化的过程中，宅基地一户多宅、土地利用 效率低下、使用权转让不畅、违规小产权房建设等问题存在，改革势在必行。由于过亿亩 的宅基地是农民生活的最后屏障，一直以来改革始终保持谨慎态度，无论是房地统一确实 权还是三权分置改革均慢于农村承包地。 建立“城乡统一的建设用地市场”目标下，宅基地探索仍将继续，是未来进一步改革的 最大想象空间。中国社科院农村所发布的《中国农村开展报告（2018）》显示，全国“空心村” 闲置宅基地的综合整治潜力约1.14亿亩。相比于4000余亩的集体经营性建设用地总量， 宅基地具有最大的城乡间土地流动的想象空间，同时考虑到目前宅基地的改革推进最为缓慢, 未来如何市场化处理小产权房、解决城市建设用地和农村建设用地两头增加等，还需要与户籍 等一系列改革配套，助力实现人的城镇化过程中，盘活宅基地的资产属性。 图10：宅基地系列改革稳妥推进，积极放活土地流转和土地使用权?2018 ?2018年起探索宅 基地所有权、资 格权, 使用权二 权分置； ?2018年起探索宅 基地所有权、资 格权, 使用权二 权分置；宅基地入市制度保障建设正稳妥推进宅基地处置事关农民