地价理论及其应用培训课件.pptVIP

中国耕地价值或价格的组成 1．耕地的农业生产资料市场价值 2. 耕地的社会保障价值 3. 耕地的发展权价值 4. 耕地的国家粮食战略安全价值 5. 耕地的生态安全价值 第五十五页，共八十四页。 第三节 地价管理 一、中国土地价格体系 因土地交易的方式和条件的不同及土地市场管理的需要，土地价格表现为多种形式，多种土地价格形式构成了土地价格体系。地价体系中的每一种价格形式都有其独特的不可替代的作用。 中国自20世纪80年代后期，逐步开放了土地使用权市场，形成了特有的土地价格体系。目前中国地价体系主要包括以下几种价格形式：基准地价、标定地价、交易地价及其他价格形式。 第五十六页，共八十四页。 (一) 基准地价 在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。 第五十七页，共八十四页。 主要作用 基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。 表现形式 基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。 第五十八页，共八十四页。 常见的基准地价表现形式有： ①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。 第五十九页，共八十四页。 二、地价评估的原则 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则”。具体地讲，土地价格评估应遵循以下原则： (一)公平原则 (二)最有效利用原则 (三)替代原则 (四)预期收益原则 (五)供需原则 第二十三页，共八十四页。 三、地价评估的基本方法 对具体宗地而言，地价可以分为交易价格和评估价格，前者是市场中实际发生的价格，后者是基于不同目的，运用专业评估技术与方法测算得到的一定条件下的土地价格。 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。 第二十四页，共八十四页。 (一)市场比较法 选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个（含三个）以上可比案例，通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的评估价格。 运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平，因此，在条件许可情况下，市场比较法通常为估价首选方法。 第二十五页，共八十四页。 市场比较法的基本公式 式中： VD ——待估宗地价格； VB——比较实例宗地价格； A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数=正常情况指数/比较实例宗 地情况指数； B——待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数； 第二十六页，共八十四页。 市场比较法的基本公式 D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例 宗地区域因素条件指数； E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例 宗地个别因素条件指数。 第二十七页，共八十四页。 市场比较法的应用程序 （1）收集宗地交易实例； （2）确定比较实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行估价期日修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行使用年期等修正； （9）求出比准价格。 第二十八页，共八十四页。 (二)收益还原法 选取一定的还原利率，将未来若干年中，预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和，即为地价。 收益还原法的评估原理体现了地价的本质，即地租的资本化或预期收益的现值。 因此，正确运用该法能够测算出土地的客观价值，它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。 第二十九页，共八十四页。 (二)收益还原法 由于土地收益往往是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，此外还有人类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量。这种土地纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实质上就是地租。 收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。 第三十页，共八十四页。 收益还原法的基本公式 在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲将其折算成现值，则乘以贴现率（即复利率）即可。 式中：R1——第一