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分层分割管理法令与建筑维护 新加坡做法及经验 张祥靖 中国区主任 新加坡建设局国际开发署 2014年10月29日与天津生态城社会局的交流 分层分割管理法令 法令 针对地产项目从获取临时入伙证到建筑后期运营 对物业管理和维修进行详细规范 截至目前，大约有3千多个物业管理法人 涵盖私人公寓及工商业各种类型地产 公共部分和公共设施 分层分割管理法令 法令管辖范围： 私人公寓，公共建筑等 物业共用部位、共用设施设备进行管理、维修和养护， 以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 分层分割管理法令 条文内容 分摊值 前期物业管理 物业管理法人 物业管理委员会 物业管理公司 物业管理与维修费 分摊值 分摊值是根据业主物业建筑面积、住宅套数等因数，经建筑总监核准决定 （第四章第十一条） 对于非分期开发之分割单位，除特殊情况外，其分层分割所有权经业权局登记后，分摊值就不能更改， （第五章第六十二条） 分层分割业主之共有产业拥有权、投票权和维修费取决于单位之分摊值（第五章第六十二条） 分层分割管理法令 * 住宅公寓 办公大楼 * 综合商业住宅大楼 综合工业大楼 分层分割管理法令 前期物业管理 建设单位代物业管理法人管理共用部位、共用设施直到首届业主大会召开（第五章第二十六条） 建设单位肩负物业管理法人职责 （第五章第十八条)，经由建筑总监核准，向分割单位业主征收共有产业维修费（第五章第十八条） 建设单位成立维修基金，将所有业主缴付的维修费与尚未售出单位的维修费存入基金 （第五章第十八和二十三条） * 共用设施设备 * 共用设施设备 共用部位 分层分割管理法令 物业管理法人 – 成立 分层分割地契注册催生物业管理法人成立 （第五章第二十四条） 物业管理法人具有独立的法人资格 （第五章第二十四条） 分层分割法令赋予物业管理法人对物业共用设施的监督及管理权 （第五章第二十九条） 分层分割管理法令 物业管理法人 - 职责 管理、监督共有设施设备与产业的使用 实行共有设施设备维护 依法投保房产保险 设立维修基金与收取物业管理及维修费 选聘与解聘物业管理企业 物业管理的开支 召开常年大会 物业管理委员会 （第五章第五十一至六十一条） 物业管理委员会是物业管理法人的执行机构 执委会由主席、书记与财务主管组成，常委不超过十四人 监督实施与执行业主公约 委员会成员如直接或间接地与业主契约利益冲突, 必须在常年大会中表明并且回避相关的决策 委员会会议必须在会议前三天公告, 任何业主都有权旁听会议 分层分割管理法令 物业管理公司 物业管理法人决议或授权委员会选聘物业管理公司（第五章第六十六条） 物业管理法人决议全面或部分授权物业管理公司执行委员会主席, 秘书, 财务主管的权力及职责 （第五章第六十七条） 物业管理公司具独立法人资格，履行物业服务因疏忽或过失导致业主人身财业损失，依法承担法律责任 （第五章第六十七条） 分层分割管理法令 分层分割管理法令 物业管理服务费与维修基金 业主须按时交纳物业管理服务费、交存或续交专项维修资金 分层分割法令赋与物业管理法人法律权利通过（一）小额钱债审裁处或法院以债务方式追讨拖欠服务费或专项维修资金 （第五章第四十条） （二）法院将拖欠单位法定押记，追讨拖欠费用 （第五章第四十三条） 分层分割管理法令 纠纷与分层地契局 1). 分层地契局或法院处理判决管理房产上的纠纷。 2). 分层地契局类似司法机构, 负责判决分层分割产业上引起的纠纷， 例如： 楼上楼下引起的纠纷； 分派各业主须承担的维修费用等。 * STRATA TITLE BOARDS （分层地契局） 建筑维修 所有建筑外观与公共设施 业主有责任维护建筑物与公共设施良好的维修水平 建筑外墙附属物 业主必须维持建筑外墙附属物的稳固以免坠落 (例如: 窗,外墙砖块, 外墙玻璃, 遮蓬等等) 建筑维修 执法程序 失修建筑物的发现 例常的巡视 公众的举报 其它政府机构的反映 本部官员现场检查以评估建筑物的维修状况 建筑维修 执法程序 向业主发出限期维修建筑物的通告 业主没有遵守建筑总监的通告书将被处罚 法令授权建筑总监可代为维修, 费用由业主承担 因维护不当而发生建筑外墙附属物坠落, 业主将被处罚 * 建筑维修 - 外墙肮脏 * 建筑维修 - 外墙野生植物 这是以往处理过案例的照片 大部分的案例是外墙肮脏 图库，标准 Old bldg, debond * 这是粉刷前后建筑物的照片 Allow extension of time, case by case – 2 months * 除了外墙肮脏还有野生植物