房地产税收制度基础讲义.pptVIP

2．土地增值税的课税对象 土地增值额即纳税人转让房地产取得的收入，减去法定扣除项目金额后的余额。 法定扣除项目金额包括： （1）纳税人取得土地使用权支付的金额。 （2）开发土地的成本费用。 （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。 （4）与转让房地产有关的税费。 （5）税法规定的其他扣除项目。 第三十一页，共七十页。 计算应纳土地增值税税额应按如下步骤展开： （1）计算增值额 增值额=收入额一扣除项目金额 （2）计算增值率 增值率=增值额÷扣除项目金额 （3）依据增值率确定适用税率 （4）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 3．土地增值税的税率及应纳税额 第三十二页，共七十页。 土地增值税实行的是超率累进税率。所得多的多征税，所得少的少征税，无所得的不征税。 土地增值税税率采用四级超率累进税率： 第一级， 20％ 增值率50％的，税率为30％； 第二级， 20％ 增值率50％的，税率为40％； 第三级， 20％ 增值率50％的，税率为50％； 第四级， 20％ 增值率50％的，税率为60％。 速算扣除系数分别为：0、 5％ 、 15％ 、 35％ 。 第三十三页，共七十页。 以下情形免征土地增值税： （1）增值率不超过20％。 （2）因国家建设需要依法征收的房地产。 （3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经申报核准，凡居住满5年或5年以上的免征（居住满3年以上、5年以下的减半征收）。 4．土地增值税的减免及惩罚 第三十四页，共七十页。 2007年国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》： 税率过低的预征制 以实征式的清算制 第三十五页，共七十页。 三种情形应清算土地增值税： 一是房地产开发项目全部竣工、完成销售； 二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 三是直接转让土地使用权的。 对取得销售（预售）许可证满3年却仍未销售完毕的项目，均需征缴。分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 第三十六页，共七十页。 国家税务总局2010年5月26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》： 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 第三十七页，共七十页。 开发企业财务费用中的利息支出： 1、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额； 2、不能提供证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 第三十八页，共七十页。 严格执行土地增值税政策，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利。 土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。 第三十九页，共七十页。 第三节 房产税法律制度 3.1 房产税 房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种财产税。 开征房产税具有以下意义： （1）房产税属地方税种，税源稳定，为地方政府筹集资金。 （2）有利于提高房产的使用效率。 （3）适当调节房产所有人和经营人的收入。 第四十页，共七十页。 1．房产税的课税对象和征税范围 房产税的课税对象是房屋的价值和房屋的租金。 2．纳税人 纳税人是房屋所有权人或者使用权人。 第四十一页，共七十页。 3．房产税的计税依据 房产税采用从价计税。 以房价为计税依据实际上是以房产的余值为计税依据，规定：“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算。” 以租金为计税依据主要使用于出租的房产。 第四十二页，共七十页。 4．房产税的税率 房产税实行比例税率，因计税依据不同而分为两种，依照房产余值计征的，税率为1.2 ％ ，依照房屋租金收入计征的，税率为12％。 房产税应纳税额的计算也分两