2022年滨江集团（002244）研究报告.docxVIP

2022年滨江集团（002244）研究报告 一、项目测算假设 对滨江集团 2021 年拿地项目盈利能力进行测算时，我们做如下假设： 1、假设公租房、幼儿园等公建部分全部无偿移交政府，所有公建面积按 照规定的最低配建标准计算，所列计容建筑面积为扣除公建后的面积； 2、假设商业部分可以销售；除海潮望月府项目，售价与住宅部分相同； 4、根据 2018-2020 年有预计总投资项目的建安成本，对 2021 年部分 项目的建安成本做如下假设： 5、三费费率为项目口径，即当年产生费用与当年销售金额之比，与财务 报表中利润表数据存在差别，假设三费费率为 1.5%； 6、假设考虑车位，销售均价比仅住宅部分提高 3%； 7、假设自持部分不能转化为销售； 8、毛利率和净利润率为项目层面数据，与财务报表中利润表数据存在口 径上的差别。 二、项目具体介绍 红狮上品小区 红狮上品小区是公司于 2021 年上半年通过收并购方式获取的项目，分 为 A 区和 B 区两个部分。考虑自持，预计项目可售货值分别约为 7.41 亿元及 8.87 亿元。 观翠揽月轩 栖江揽月轩 滨江世纪国泰中心 望涛月明 滨涛映月 滨涛映月是公司 2021 年上半年通过招拍挂获取的项目，目前在售，且 需要摇号。考虑自持，我们预计项目可售货值约 58.48 亿元。 宁望府 三、项目利润测算结果 由于项目售价及建安成本容易受各种因素影响而产生波动，我们分别对 2021 年拿地项目的净利润率与权益净利润率相对于销售均价及单方成 本做敏感性分析，基于第一部分假设，分析结果如下： 在单方成本不变的前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，净利润率约提高 0.3 个百分点；在销售均价不变的前提下，单方成本每下降 0.5%，净利 润率约提高 0.3 个百分点；项目整体净利润率中枢约为 10%。 在单方成本不变的前提下，整体销售均价每上涨 0.5%，权益净利润率约 提高 0.2 个百分点；在销售均价不变的前提下，单方成本每下降 0.5%， 权益净利润率约提高 0.2 个百分点；项目整体权益净利润率中枢约为 5%。