房地产公司内审报告模版.docVIP

房地产公司内审报告模版 房地产公司内审报告模版 房地产公司内审报告模版 房地产公司内审报告模版 置业有限公司建立于2006年，现注册资本金人民币5000万元，公司主营房地产开发经营业务。当前开发的“xx项目”项目位于安徽省xx市政务新区xx山路与xx路交界处，东临xx路，西侧是xx路。项目宗地总面积：91700平方米，约137亩，代征地块约亩。 项目建筑规划面积132636平方米，此中：商业面积约19469平方米，住所面积约112757平方米，社区服务面积约350平方米，公厕面积约60平方米。 项目多层住所一期共12栋楼（414套）、二期共11栋楼（356套）均已所有售罄，分别 于2009年10月、2010年12月所有交托使用。小高层住共6栋楼（住所320套、门面房178间），最后一批房源于2012年12月交托使用。 因为xx项目已进入工程决算扫尾阶段，因此本次内审重视在于以下几个方面：经过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，从而对项目整体经济效益进行一次测算；经过对项目主要税种的测算，从而计算公司尚需缴纳的主要税款；其余一些需要关注的事项。一、xx项目整体经济效益测算 1、销售收入 xx项目整个楼盘可销售面积平米（不含小区配套物业平米及地下人防平米），此中：住所平米、沿街商业平米、存储室及地下车位平米。截止内审日，已实现销售面积合计平米， 此中：住所平米，沿街商业平米，存储室及车库平米。尚余待售物业合计平米，待售物业 主假如小高层沿街商业门面房合计平米及部分车库存储室，住所除小高层尚余13套大户型外已所有售罄。联合已售及节余房源进行测算，该项目估计可实现总销售额万元，详见下表。 项目销售完成状况及待售物业一览表单位：万元 2、项目工程总投资估量 项目工程投资成本估量约万元（不含资本化利息1003万元），此中：土地价款5024万 元、建筑安装工程成本万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12月下旬已账面实质支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785万元，舜杰建设约1250万元（最后以决算为准），见下表： 3、xx名称项目整体效益测算 以下表，xx项目整个项目净收益约万元，项目成本净利率%，销售净利率%。以上测算是将所有物业视同所有销售办理，不考虑物业出租等要素的影响 从当前来看，销售物业回笼资本已基本回收投入工程成本，但不可以产生收益。该楼盘收益 空间主要来取决于后期沿街商业房的销售状况，沿街商业门面房可售面积平米，已销售平 米，尚余平米待售，估计尚可实现销售额亿元。因此，加大对商业房的销售力度、缩短销 售周期、加快资本回笼是降低资本成本、节俭管理花费从而使公司效益最大化的要点所在。 小区节余车库、存储室尽管产值较小（合计约565万元），但对整个项目收益还是有必定影响的。 二、主要税种及税收状况 1、主营业务税金及附带 依据以上测算的销售额及现行的税率，xx项目项目应缴纳营业税及附带税合计万元，此中： 多层住所万元，小高层及商业万元，见下表： 2、土地增值税 xx名称的土地增值税清理，从理论上讲假如将多层住所与6栋小高层住所（包含基层商业） 作为两个独立体进行清理，税负应当是最低的，但xx项目开发分期的实质状况不必定支持这类清理方法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后有关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益供给数据，现将xx项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税万元。 土地增值税计算表单位：万元 3、各项税金实质缴纳状况 xx项目项目于2007年开始缴纳各样税款，截止2012年12月，xxxx置业有限公司已向国 家累计缴纳税款合计万元，此中：营业税万元，土地增值税万元，公司所得税万元。详见下表。 4、公司尚需缴纳主要税收 名称项目至所有销售完成清盘，尚需缴纳营业税等主要税种金额合计万元，此中：营业税万元；土地增值税1144万元；公司所得税万元，见下表： 三、其余需要关注的事项 1、对于营业收入确认的时点问题 截止内审日，xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140万元（此中：2010年 确认收入10941万元），账面预收账款（房款）余额为21471万元。从xx名称工程实质进 度来看，楼盘已完工查收且已交托使用，这些预收的房款应当具备收入确认条件，按规定 应在当年报表确认营业收入，反应项目实质收益并上缴公司所得税。但报表确认收入、利 润后，上缴税款可能会给公司年关年初资本带来必定的压力。xx公司在确认收入时合适提 高销售成本，待所得税清理时再作调整以缓解资本压力，免得税务部门以为延缓纳税等带 来不用要的麻烦。 2、内部单位走账形成的长远挂账不可以获取办