工程项目管理第7讲课件.pptVIP

(2)设计周期紧张 目前有很多房地产企业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，在设计过程中对设计要求频繁调整，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一切问题由施工过程中的设计变更和工程签证来解决。 (3)人力资源紧张 前期工作重要，很多房地产企业都知道，大家都知道重要的工作却没有办法开展，或不能高质量地开展，就是因为前期专业人才缺乏，如前期市场调研、各系统专业技术人员、专门的政府沟通协调人员等，导致规划设计管理工作质量的降低； (4)设计评审质量不高 房地产企业业务部门工作繁忙，工作时间非常宝贵，在设计评审时应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席； (5)与规划设计相关的制度法规不规范 工程实施中招投标行为不规范，系统产品随意变更，造成许多设计工作的浪费；用户功能随时变更，更给设计带来很多的不便。 三、规划设计的管理 规划设计的管理重要性 规划设计的成果由专业设计院完成。房地产开发公司规划设计管理人员在过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的规划设计运作过程中，房地产开发公司管理人员如何介入，如何控制规划设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目规划设计成功的关键。 由于规划和设计阶段所承担的目标和任务不同，开发公司在管理方式、人力资源投入以及侧重点上也应有所不同。在规划阶段，大部分房地产开发公司都投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。 通常会有多轮的方案竞标，内部评审和专家咨询论证。 应当有强有力的执行组织机构 一般需由上层领导、规划设计部门、策划部门、营销部门、施工管理部门、技术质量部门等组成，在规划设计部门的协调组织下通力合作，在规划过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。 在此阶段，房地产公司规划设计人员及相关部门人员，对项目的各个体系进行深入的剖析，如：交通系统、功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置、户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。 准确而及时的沟通 在规划设计阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与规划单位的沟通，与政府规划部门的沟通。尤其是与政府规划主管部门的沟通要及时甚至超前。 规划阶段，沟通的重点是协调设计单位贯彻规划意图，发现和解决设计难点，组织专家设计评审，委托审图公司图纸审查。 设计阶段，沟通的重点是开发公司内部需要规划设计部门协调组织施工管理部门、技术质量部门的有关人员共同与设计单位沟通交流。 甲方的指导 甲方作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让设计师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给设计师来解决，一来设计师永远不可能代替甲方来作出判断，二来有些原则性问题，必须由甲方进行拍板。 设计师因为沟通或对项目的认识深度或甲方提出的要求过粗或背景资料太少，设计师稍不注意就会偏离甲方的目标，作出一些无用功，浪费时间和精力。 甲方的指导不可有太多的随意性，比如确定了的设计原则和意图，不要轻易改动，因为设计人员已经按甲方的意图作出了很多努力，如果不说清楚，突然改动，会给设计人员造成很大的压力和打击， 寻找高水平、善沟通的设计单位 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多阶段，每一个阶段对设计的要求不一，方案能力强的不一定做好施工图，而策划作得好不一定代表可以做总体规划。 在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。如做市场研究，要请市场调查公司，做项目策划，请地产策划公司，做概念规划，最好请国外的顾问设计公司，而详细规划设计则可以通过国际招标来选择，施工图让国内设计院来做更踏实。 甲方在选择设计单位时，要对主要设计人员进行考察，并要求在提供服务时，保证主设计师到位。另外，设计单位的配合情况也要重点考察，因为，如果水平高，但是不听甲方指导和意见，无法进行沟通和交流，那水平再高，也无法实现甲方的设计目标和主要意图。 推出优秀作品的机制和设计方式 创新性或概念性的东西，让国外的公司做可以吸引更多先进的设计概念和理念，提升项目的内涵品质和层次。而务实性的设计则让国内设计院来做。 在策划阶段和市场调查阶段，宜采取指定单位的方式进行策划和调查，尤其邀请本地的公司更适合一些。在概念和总体规划阶段，或采取先咨询，后招标的方式，或完全采取招标方式，或者请一家著名设计公司直接做。要根据项目情况来选择。而规划设计、建筑单体设计也可采取招标形式。总之，为获得高水平、高质量的作品，在不同阶段，采取相