柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析.pptVIP

中央美地 项目名称 中央美地 位置 晨华路8号 销售情况 7#楼在售，户型为88-128㎡三房，顶层楼中楼150-190平在售 规模 占地36.3亩，总建面6.6万㎡，共500户左右， 竞争优势 占据河东CBD核心区域，规划预期好； 路网交错贯通，道路通畅，路况良好； 自身配套及周边配套完善； 房开品牌效应明显； 建筑类型 小高层、高层 户型 一期主力产品：约70-80平米二房、约100-120平米三房、约130平米四房；二期主力产品：约50平米单间、约60平米一房一厅、约70-85平米二房、约85-120三房、约130平米四房 竞争劣势 推盘速度慢，销售遇到瓶颈 销售价格 7600元/平方米 主要客户 事业单位员工，教师，医生，公务员，投资者 住宅市场—— 竞争对手情报搜集 * 第三十一页，共六十七页。 兆安现代城 项目名称 兆安现代城 位置 桂中大道88号 市政府新址东北面 销售情况 二期国际生活区在售中，主推100~130平米三房，一次性付款9.5折，按揭9.7折 规模 占地13万平方米，总建面36万㎡，总户数1864户。 竞争优势 大社区，提出造城概念； 占据中央CBD位置，地段优势明显 建筑形式多样，满足不通层次需求； 建筑类型 别墅、高层、小高层 户型 小高层面积90-200㎡，别墅250-400㎡ 竞争劣势 推盘速度慢，销售遇到瓶颈； 房开口碑不佳 销售价格 7800元/平方米 主要客户 事业单位员工，教师，医生，公务员，投资者 住宅市场—— 竞争对手情报搜集 * 第三十二页，共六十七页。 凤起新都 项目名称 风气新都 位置 柳州市西江路66号（西江路与静兰路交会处） 销售情况 去年底开始销售，目前销售率不到30% 规模 占地430亩，总建面59万平方米，共3000多户。 竞争优势 大社区，提出造城概念； 规划设计合理； 建筑形式多样，满足不通层次需求； 规划建造商业步行街； 园林景观仿造西湖景点，极具诗情画意 建筑类型 6+1多层、小高层 户型 面积为 80-170平方米二房、三房等 竞争劣势 推盘速度慢，销售遇到瓶颈； 房开口碑不佳 销售价格 5200元/平方米 主要客户 事业单位员工，地源居民，教师，医生，公务员，投资者 住宅市场—— 竞争对手情报搜集 * 第三十三页，共六十七页。 结论：河东住宅均价全市最高，核心卖点正在由地段和规划向品牌、产品和细节转移 住宅市场遍地开花，未来城市向东发展，河东置业是主流选择； 河东区后续土地供应有限，板块逐渐向东郊扩进；现有项目的后续供给强劲，以在售楼盘的后期开发为主；但由于土地供给量限制，有大型的新项目出现的机会很小； 柳州市目前商品房销售均价在5000元/平方米左右，各项目售价因本楼盘的区位、规模、品质不同而不同，；河东区销售区间价在5500-10000元/平方米，南北格局差异性较大； 河东的区域位置和未来规划预期，成为影响消费者置业的首要因素；住宅市场畅销户型为90-110㎡左右的三房，消费者越来越关注环境、物业管理和开发商品牌等因素； 住宅市场 住宅市场营销卖点逐渐由单纯的区位优势、地理优势开始向打造生活方式的方向转变，营销手段在价值实现中的作用逐步增强。 * 第三十四页，共六十七页。 河东商业市场 柳州房地产环境 河东房地产环境 宏观市场环境 市场评估 河东商业市场 项目分析 市场预期及发展思路 * 第三十五页，共六十七页。 初步形成“1＋6”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈 商业市场 * 第三十六页，共六十七页。 区域商圈各有特色，河东区是发展中的大型商务办公金融中心，发展潜力不可估量 区 域 代表业态 主要经营场所 商圈点评 城中区 宾馆、娱乐、休闲餐饮、精品服饰、通讯、办公用品、化妆品 五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）；柳州饭店、柳州宾馆、丽晶大酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等娱乐场所。 柳州市零售商业消费的集中点 柳州市商业核心商圈 鱼峰老区 日杂、五金、药材、干杂、日用品、百货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区 谷埠国际商业街、驾鹤市场、鱼峰商业城、华联超市、东风商厦（工贸收购）、白云交易市场 与城中区相连，集中城市零售商业，属于城中区的外延，同时也承担着城市零售业集中地向城市批发业集中地过渡的作用 河东区 银行、高级商务办公、酒店 阳光100、王座、居上V8、潭中金融一条街、华信国际 发展中的大型商务办公金融中心区 柳南老区 汽车配件、服装、交通运输、五金交化、水果、日用百货等生活消费品专业批发市场 飞鹅市场、飞鹅商城、南天鞋城、新风仓建筑装饰材料市场、力风建筑装饰市场 柳州市成熟的专业批发基地 柳南新区 （柳邕路段） 机电、五金交化产品、汽