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2022年招商积余研究报告 1 招商积余：A 股稀缺央企物管标的 1.1 央企物管，平稳转型 公司作为招商局集团旗下的平台企业，主要从事物业资产管 理与服务，主要开展物业管理业务、资产管理业务、房地产开发 业务等业务。1983 年，招商物业的前身蛇口工业区建设指挥部房 地产科房管组成立；1994 年，“深圳南光（集团）股份有限公司” （深南光）在深交所上市；2018 年，中航地产更名为“中航善达 股份有限公司”； 2019 年，招商蛇口收购中航善达并注入招商物 业，公司更名为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”，通过 重组更名上市。 1.2 央企背景支撑，股权结构稳定 公司的实际控制人招商局集团是中央直接管理的国有重要骨 干企业，控股股东招商局蛇口工业区控股股份有限公司持股 51.16%，其中直接持股 47.45%。 1.3 业绩整体向好，盈利能力稳步提升 营收突破百亿，利润稳步提升。2021 年，公司营业收入突破 百亿，达到 105.91亿元，同比增长 22.42%；其中，随着原有物业 管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，物业管理业 务实现营业收入99.08亿元，同比 23.31%。 2019年公司重组后， 归母净利润呈上升趋势，2021 年，公司实现归母净利润 5.13 亿元， 同比增长 17.25%。 毛利率略有提升，费用管控能力持续向好。2021 年，公司毛 利率为13.76%，较上年增长0.16pct；其中，物业管理业务毛利率 为 11.43%，较上年提升 0.47pct，资产管理业务毛利率 56.18%， 较上年下滑1.71pct。费用方面，公司三项费用率自2019年持续下 滑，2021 年财务费用率、销售费用率和管理费用率分别为 1.25%、 0.82%和 3.65%。同时，公司持续推进数字化管理和精细化集中运 营管控，在管项目的招商 π 平台覆盖率超 99%，提升管理效率， 从而降低了管理费用率。 1.4 “12347”战略助力高质量发展 2020 年初，公司明确了“12347”发展战略，发展“大物业” 和“大资产”两项核心业务，战略协同方面，成为招商局集团资 产保值增值平台，成为招商蛇口持有资产运营的承载平台。 “12347”发展战略明确了公司作为轻资产平台的整体战略定位， 为实现公司内外部协同发展，提高市场竞争力，提供了方向指引。 2 深耕“大物业”基壤，拓展“大资管” 版图 2.1 “大物业”绩效靓丽，业态价值多元延伸 2.1.1 基础物管稳健增长，非居业态发展提速 构建“沃土云林”商业模式，提供多元化管理服务。公司物 业管理业务涵盖基础物业管理、平台增值服务和专业增值服务三大板块，布局超过100个城市，服务业态覆盖住宅、办公、商业、 园区、学校等多元化业态。公司积极推进“12347”战略落地，构 建“沃土云林”商业模式，公司深耕物业基础管理“沃土”，通过 标准化运营和平台化建设提升服务水平。平台增值服务依托旗下 招商到家汇的平台运营，通过爆品引领、服务渗透、线上线下一 体化等手段，开展多元化增值服务，反哺基础物业服务。专业增 值服务依托多年的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提 供案场协销及房产经纪、设施管理服务、停车场管理服务等专业 化服务。 基础物管行稳致远，业务多层次扩展。2021 年，公司物业管 理业务营业收入 99.08 亿元，同比增长 23.31%；新签年度合同额 为 30.5 亿元，同比增长 24.34%。2021 年，公司基础物业管理、 平台增值服务和专业增值服务营业收入分别占物业管理业务营业 收入的 78.75%、2.68%和 18.57%，毛利率分别为 11.11%、4.85% 和 13.77%。 管理规模持续扩张，助力物业管理业务稳健增长。截至 2021 年底，公司物业管理面积达到 2.81 亿平方米，同比增长 47.12%； 物业管理项目达到 1717 个，同比增长 19.40%。管理面积的持续 增长不仅为基础物业管理服务业绩提升提供空间，也为多元化平 台增值服务和专业增值服务业务开展提供广阔的沃土。 发力非住宅业态，全业态拓展势头强劲。公司非住宅类项目 服务业态包括办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间 等。截至 2021 年底，公司非住宅管理面积达到 1.66 亿平方米，同 比增长 75%，占公司基础物业总管理面积的 58.92%；非住宅营业 收入达到 50.36 亿元，同比增长 14.48%，占公司基础物业管理营 业总收入的 64.54%。2021 年，公司拓展了浦发银行绿谷项目、 四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模和 影响力均较大的高品质项目，新拓展项目的单个项目平均年合同 额同比大幅上升，千万级以上项目数量同比增长 43%。 2