A定位及营销策略报告邓文乔霍家驹.pptVIP

绿地中心 项目主要经济技术指标： 总用地面积：7.3万㎡ 总建筑面积：60万㎡ 商业建筑面积：30万㎡ 项目商业租售情况： 商业形态：购物中心、步行铺 面积30-700 ㎡ 主力面积：100-200㎡ 售价：30000～50000元/㎡ 销售率：25% 集大型购物中心、国际超甲级写字楼、高档住宅、特色商业街区为一体的超大规模的城市综合体。邻近湖景路高端居住片区，消费力强劲。相邻还有正在开发的星星地产项目，亦为大型城市综合体。目前商铺正在对大客户进行内部认购，部分商铺搭售二层，全部统一定价未进行分层定价。 区域市场——个盘分析 第五十三页，共八十三页。 碧桂园城市花园 项目主要经济技术指标： 总用地面积：14万㎡ 总建筑面积：74万㎡ 商业建筑面积：25万㎡，其中： 公寓式酒店总建：7.9万㎡ 酒店总建：14.3万㎡ 总户数：过2000户 项目商业租售情况： 主力面积：100-250㎡ 售价：27000～35000元/㎡ 销售率：56.8% 开业情况：未开业 临近岭南大道东平大桥北，车流较大，项目未有大批住户入住且商业未开业，因此目前商业氛围较淡薄。希尔顿酒店、华润万家预计今明年正式开业，商业氛围将日益浓厚。 区域市场——个盘分析 招商不售 约4万 3-4万 第五十四页，共八十三页。 项目分为南、中、北区，商铺全为岭南大道一线临街，面积较大，以150-700㎡为主，上下二层必须打包出售（两层为一个预售证），其中： 南区商铺共25间，面积为75-720㎡，折后均价3～4万/㎡ 中区商铺共12间，面积为147-627㎡，折后均价约4万/㎡ 北区商铺全部用于招商（华润万家旗舰店等大型商家 开卖时间：2011年11月 销售情况：目前已售21间，销售率56.8%。 2013年至今未曾出货。 商铺概况 区域市场——个盘分析 碧桂园城市花园 首层 二层 首层 二层 现推南区商铺户型平面 采取首层+二层搭售模式，首层与二层同色块的为捆绑销售商铺。 面积段在111㎡-716㎡，主力面积180-650㎡。 第五十五页，共八十三页。 玫瑰园社会 单层一线临街商铺 层高6米 租金：80元/㎡ ·月 岭南大道市一医院附近 单层一线临街商铺 层高6米 租金：120--200元/㎡ ·月 金地·九龙璧街铺 单层临街商铺 层高6米 租金：100元/㎡ ·月 湖景路段街铺 单层临街商铺 层高6米 租金：80-100元/㎡ ·月 海景蓝湾街铺 单层临街商铺 层高6米 租金：60元-80元/㎡ ·月 本项目 东江龙餐饮娱乐城 三层集中商业 租金：60-80元/㎡ ·月 禅城租金回报分析 商业投资回报率现状：从项目周边沿街或社区商铺的售价和租金状况进行对比，区域内投资回报约在3%-5%之间，一线临街商铺投资回报率比社区商铺高1%以上。 禅城沿街、社区店面年投资回报率 商铺位置 单层面积 层高 总价 年租金 回报率 丽日食街 120㎡ 6m 约350万 约14万元 约4% 岭南大道市一 60㎡ 6m 约200万 约11万 约5.5% 玫瑰园 60㎡ 6m 约150万 约6万 约4% 湖景路 80㎡ 6m 约250万 约9万 约3.6% 海景蓝湾 100㎡ 6m 约330万 约8.5万 约2.6% 第五十六页，共八十三页。 项目所处区域（东平片区）分析 片区商业配套供应量不算太大，且在售项目商铺销售速度较慢，成交乏力； 平均租金水平在60－100/㎡之间，商业以社区商业为主，周边目前商业氛围薄弱无法支撑较高租金水平； 片区属于新兴城区、人流量不大，周边配套设施不够成熟，整体消费水平不高，且消费力不稳定； 未来作为城市发展的重点片区，前景广阔。客户对于片区发展前景认可，片区发展前景将带来大量客源，进一步促进商业的发展。 结论：东平片区的商铺普遍售价较高，但目前商业氛围薄弱及人流量不足，租金水平及商业运营情况都处在一个较低的水平。销售情况不温不火，相对乏力。 区域市场小结 第五十七页，共八十三页。 * 定价及营销策略 在售商铺市场情况 目录 CONTENTS 1 2 3 4 禅城商业市场背景 项目商业本体认知 商业形象及业态定位 定价及销售策略 第五十八页，共八十三页。 购买因素 消费群体大 不限购、不限贷 新城发展，价值潜力 满足投资保值需求 临近大型商超 低门槛产品 对于已被政策所限制，但又具备购买力的客户而言，具有一定的吸引力 小面积、低总价、不限购，产品综合性价比高，容易打动客户 希尔顿酒店、1.5万㎡华润万家超市旁，受到商圈辐射 新城享佛山政府“强中心”战略利好，前景颇好 项目周边多高档小区，客户质量及数量有保证 通货膨胀，商铺保值 投资意向关注因素分析——升值前景 客户分析 第五十九页，共八十三页。 14 5