中央公园板块房地产调研报告.pptVIP

中央公园片区在售项目情况 华辰财富广场 项目名称 华辰财富广场 物业类型 城市综合体/高层 占地面积 40677平方米 建筑面积 193009平方米 容积率 4.5 总户数 　 开发商 重庆华辰物业发展有限公司 开盘时间 未知 在售均价 待售 在售面积 　 商业面积 　 2012年2月初开发营销中心 中央公园片区在售项目情况 立邦香语湖 项目名称 立邦香语湖 物业类型 高层、商业 占地面积 71700平方米 建筑面积 165000平方米 容积率 2.19 总户数 1652 开发商 重庆立邦房地产开发有限公司 开盘时间 2011年7月 在售均价 7600元/平米 在售面积 39-78㎡ 商业面积 约10000平方米 价格走势 市场运营部 2012年3月 重庆中央公园片区房地产市场调研报告 目录 重庆整体房地产市场情况 中央公园板块房地产市场分析 中央公园片区宏观概况 调研总结 一、重庆房地产市场总体量价均呈现逐步上涨的趋势。 二、三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。 三、重庆市场整体以高层住宅为主，洋房、小高层等改善型物业市场份额增多，别墅市场因供应稀缺转淡，市场供求将逐渐平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进。 调研总结 四、中央公园周边房地产市场呈现特征为： （1）、新项目多，供应量大，价格高、同质化严重、配套不足、无规模集中型商业； （2）、板块客户以渝北区为主，“偏远”仍是辐射抗性； （3）、随着渝北区政府的迁入、悦来会展中心的建成、重庆八中的入驻、轨道交通的通车，大量可出让低容积率土地，必将成为渝北乃至重庆又一潜在高端品质生活区，未来市场潜力巨大。 重庆整体房地产市场分析 Part 1 城市起步期 城市发展期 城市扩张期 历史沉淀的基础配套、交通条件 房地产在城市成熟区域首先发展 解放碑组团 沙坪坝组团 杨家坪组团 产业发展 渝中解放碑（传统商贸） 沙坪坝（教育、传统重工业） 九龙坡（传统重工业） 城市发展首先布局产业 北部新区（高新技术产业） 渝北区（高新技术产业） 江北区（创意产业） 南岸区（生态环境产业） 大渡口区（传统工业） 在产业和交通共同发展的条件下，房地产随之兴起 新牌坊组团 鸳鸯组团 空港-回兴组团 南坪组团 茶园 交通作为重要的发展条件 北部新区（金系列城市干道） （轻轨1、2、3号线） 城市扩张以新兴产业布局带动区域发展 两江新区规划及重庆二环聚居区规划首先明确城市功能和产业布局 交通作为重要的发展条件 二环 南岸区、渝北区（轻轨4、5、6、9号线） 1997以前 1997-2011年 2012年…… 在产业和交通进一步发展的条件下，房地产进一步扩张 龙兴 蔡家、悦来 大学城 华岩 鹿角 产 业 交通 房地产 组团 重庆整体市场分析-发展阶段 重庆整体市场分析-供求价 近几年商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势。 近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降，主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖； 2011是调控年，市场供应量较去年基本持平，而成交量则较2010年下滑3成。市场调控声音此起彼伏，尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。 成交量 ↓ 31% 近一年整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场。 数据来源：重庆网上房地产 金九银十惨淡收场 房产税出台 2011年1月底受到房产税出台与传统淡季影响，成交量跌倒谷底，加之银行限贷，至此市场开始出现持续低迷。年底随着各大开发商大力度的优惠促销，成交量又逐步恢复高位，12月达到189万方的最高位。成交均价则从5月份开始持续出现回落，由5月7803元/平方米的高位回落到6443元/平方米，价格下滑近20%。 2012年1月由于春节假期的影响，市场供求均处于低位，成交均价开始平稳运行。 重庆整体市场分析-供求价 重庆整体市场分析-供求价 近八周商品房市场供应回落至低位，市场以价换量，成交量约有上升。 近八周重庆市商品房市场供应大幅下滑，持续低位运行，开发商的营销重心是去化存量房源，而不会盲目加推新盘。成交方面，春节后三周成交量持续上涨，得益于银行首套房贷利率逐步恢复执行基准利率，各刚性需求开始逐步回归市场。价格方面，开发商少量降价试探市场，成交量约有上升。 数据来源：重庆网上房地产 近八周重庆主城区商品房供求价走势图 万平方米 元/平方米 近一年高层项目成交来看，110-150平米的改善型大户高层受到市场青睐，其次为60-80平米的刚需占市场主要份额。 洋房市场，90-130平米为市场主力需求，其次为130-150平米产品。 别墅市场