中新地产港城项目建议报告.pptVIP

产品组合方案二 高层+小高层+别墅社区 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品组合方案二 高层+小高层+别墅社区 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 住宅布置： 地块北部为18层的高层产品，由北向南逐渐降低，地块最南端为别墅产品，包括34套联排和8套双拼产品 总建面积：21万平米 容积率：1.5 布局评价： 较上个布局，这个布局的产品更为丰富，而且包含了一定量体的别墅产品，对提升社区档次有很大作用，但产品差异化很大； 从市场上看，联排和别墅产品将与附近的中联地块的别墅产品有竞争冲突； 别墅产品对容积率损失很大，量体十分有限，因此溢价空间也是很有限的。 总销计算： 高层和多层产品均价以6000元/平米计，别墅产品均价以13000元/平米计 公寓面积：192860平米，别墅面积11800平米 总销：13.1亿，整体均价6400元/平方米。 （以上价格为在市场正常发展情况下，销售时的全案均价）。 因此，方案二的规划布局要优于方案一，但从市场上来看，本方案的别墅产品将面临来自中联项目的压力，且对溢价提升方面没有很大贡献，我们需要能够提升社区品质但对容积率损失较小的产品，同样，方案二，我们也不推荐。 产品组合方案三 高层+电梯花园洋房+别墅 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品组合方案三 高层+电梯花园洋房+别墅 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 住宅布置： 地块北部和西部为18层的高层产品，地块西部为电梯花园洋房和联排别墅产品 总建面积：210000平米 容积率：1.5 布局评价： 方案三用水系景观将电梯花园洋房和别墅产品与高层产品分割开来，使得低容积率产品自成一体，对社区档次的整体提升有很大的拉动作用。 此布局大大扩大了低容积产品的量体，且社区中量体较大的“花园洋房产品”在周边市场上处于空白； 从南至北由低到高布置，有利于社区采光通风，花园洋房层次丰富的外立面，大大的丰富了社区景观。 总销计算： 高层均价以6000元/平米计，花园洋房均价以7500元/平米计，别墅均价以13000元/平米计 公寓面积：148500平米，花园洋房面积：50000平米，别墅面积6200平米 总销：13.5亿，整体均价6595元/平方米 （以上价格为在市场正常发展情况下，销售时的全案均价）。 产品组合方案三 高层+电梯花园洋房+别墅 产品形态建议——如何布局才最适合地块条件和市场环境 产品介绍： 别墅产品作为目前市场上档次最高的产品，对于社区的整体品质提升有很大效果，因此为将本项目的档次尽量拉高，我司建议，本案所有规划产品都向别墅的形式和特征要素靠拢。 高层产品——底楼1+2层做复式送花园，另外在社区中央景观较好的位置布置部分复式产品，公寓户型设计上宜加入空中花园等卖点进行推广。 电梯花园洋房产品——采用1+2层复式（送地下室+花园），3层，4层为平层（均有露台赠送），5+6层复式（送超大露台）的方式进行销售，作为叠加别墅的变形产品，我们可称之为别墅式洋房。 从总销、成本、利润方面对以上三者进行比较： 产品形态布局比较 产品类型 总建筑面积 总销售金额 总成本 总利润（税前） 方案一 高层+小高层 21万 12.3亿 9亿 3.3亿 方案二 高层+多层+别墅 21万 13.1亿 9.23亿 3.87亿 方案三 高层+电梯花园洋房+别墅 21万 13.5亿 9.14亿 4.36亿 产品形态布局比较 社区整体档次上看，方案二与方案三相差无几 从总销和整体均价来看，方案三是最优方案 方案三比方案二，高层体量更小，总成本更小 可以和本项目的主要竞争对手的竞争实行错位 结论：方案三的布局方式是最适合本地块的 即：高层+电梯花园洋房+别墅社区 小户型设置建议 ?一定量的一房小户型的租赁需求（有外地或郊区家长陪读或者年轻教师过渡之需求等等），因此建议在地块入口处可以规划一栋纯小户型住宅，每户面积控制在65平方米，建议做简装修，向市场销售，建议该栋楼的体量控制在1.1万方左右，大约可有170户； 本项目90平方米以下的户型要占总建筑面积10%以上，而考虑到这部分一来体量较大，二来港城对90平方米以下的小户型需求有限，因此建议如下处理 ?张家港的经济形态以乡镇企业和民营经济为主，相对而言没有太多的外地商务客以及外国的机构财团驻地代表，因此我们不建议在本项目规划以上述两类人作为主要经营目标的酒店式公寓，我们认为风险比较大。 ?另外建议在高层中做85平方米的小两房，主要销售对象两类人：一是子女买给父母的，二是资金有限但想买在高尚社区的年轻人； 产品户型比例——公寓面积产品配比 关于户型需求 根据对张家港市场的消费习惯及结合本地块规