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中汇纺织厂项目评估提案XX房产 2009年6月目 标一、打造镇海生态人居新标杆二、通过项目运营改变镇海居住环境差的传统印象三、重新改写镇海市场格局四、实现品牌与利润的共赢问 题1.定位:如何在满足市场的基础上再创造市场2.规划:如何处理好环境与住宅之间的共生关系3.区域:如何达到城关板块比肩庄市/骆驼引领崛起4.竞争:如何使项目从众多竞争对手中突围5.产品:如何将项目核心优势最大化及差异化6.价格:如何使价格超越价值,实现利润最大7.客户:如何完成从全区客户抢夺研究思路解读项目解读市场解读客户项目定位地价评估解读项目历史：拥“宁波帮”发源地、枕院士文化、接海防遗址、临宁波舟山港未来：舟山跨海大桥、沿江大通道、物流港的建设改写镇海交通末端历史区位：绕城高速、杭州湾大桥、舟山大桥、宁镇路、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽”经济：数百家企业坐落工业区，人均GDP居全区前列，企业主购买基础强大 宁波东部交通枢纽、历史文化名镇、传统居住区站在城市的高度重新定义镇海项目区位周边环境地块解读项目界定用发展的眼光理性透析项目区位配套项目隶属镇海老城西门社区，为核心居住板块项目地理位置：※地块位于镇海老城区西部，属于西门社区。※城西板块是老城区启动较早的商品房板块。本案区位配套地块所属片区为传统居住区，周边配套完备，人文历史氛围浓厚，但由于紧临后海塘工业区，存在一定环境污染。物流仓储基地千年古海塘学校：龙赛中学（省级重点中学）区中心学校（重点小学）艺术幼儿园（原国家机关幼儿园）本案区中心学校龙赛中学中心幼儿园艺术幼儿园配套：电信营业厅 西门菜场镇海中医院 加贝超市三江超市周边优质教育配套完备，人文、历史氛围浓厚，但存在一定空气污染区位配套第二个富人区第一个富人区第三个富人区项目所属区域为镇海三大“富人区” 之一，居住氛围纯粹第一个富人区，位于聪园路附近，以繁景小区为代表，形成于2000年前后。第二个富人区，位于大西门路以西区域，以金桂花园为代表，形成于2003年。第三个富人区，位于沿江路附近，以怡江华庭为代表，形成于2007年。 以上区域中又以金桂花园为代表的第二个富人区最为纯粹地块解读北侧：寿昌花园、古塘花园东侧：金桂花园南侧：镇棉公园西侧：白龙新村区域城市面貌较好，居住氛围浓郁项目四至:地块解读项目用地呈L型，地块内分布有一定体量的植被，项目西侧临河，水质较好。经济技术指标：占地面积 63757M2容积率:≤1.02建筑密度30％建筑物限高:20米项目界定拥有良好的景观资源；周边优质教育资源与配套聚集，提升项目价值；紧临高档住宅区，区域形象较好。项目资源大气污染限制条件项目界定：成熟版块 富人区 丰富人文景观资源解读市场解读城市镇海老城规划中明确了老城后海塘区域的产业功能及城区居住组团功能，未来发展前景看好产业规划规划中明确，老城将朝着浙东生产性港口物流中心的目标发展。项目所在的城区承担商务服务的功能。居住规划规划中，老城区共有三个居住组团，本项目所属区归为“西门居住组团”。解读城市北进西拓，使城关获得新的发展机遇产业区的外移及新型经济发展的规划，使老城居住氛围得到较大改善，城关将作为镇海的商贸中心，其功能更加纯粹。镇海老城镇海城市规划——北进西拓　产业功能环境西拓至庄市、骆驼宁波中心城北部商贸商务中心绿化北进至澥浦化工产业污染严重结论在城市扩张的两个主要方向中，老城所属的东北方向在产业、资源方面都存在一定优势。城市经济镇海城市经济处于强劲发展期，居民消费能力强人均GDP在各区中遥遥领先，人均可支配收入与慈溪相近，镇海经济发展潜力大区域镇海北仑慈溪余姚奉化宁海象山比较项目人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）2003年5516314060——142772440015096223601201819700126421719512561————2004年787811588252715158823120116752264181476923100145121978614379————2005年86626174088416317408370471901931445173812506416752221501644025952162592006年86624196749628219674442192162339873200023055819191274431843730213169702007年11443522306106302223075190524535480832302535200216983279321115366702