中建房地产打造CLD新中心策划方案.pptVIP

客户访谈总结及分析 除了对潍坊市场目前意向购房客户进行问卷调查外，我们还对部分已购置住房的客户进行了访谈，试图通过对这部分已购房客户的选择及交谈，从另一方面对我们的问卷调研进行论证。以下为整理得出的访谈客户对部分重要问题的选择 几次置业 再次置业目的 未来价格变动幅度 1 2 3 多次 改善居住环境 投资 给父母购买 给子女购买 其他 平稳 稳中有升 下滑 持续增长 ① √ √ √ ② √ √ √ ③ √ √ √ √ ④ √ √ √ ⑤ √ √ √ ⑥ √ √ √ ⑦ √ √ √ ⑧ √ √ √ ⑨ √ √ √ ⑩ √ √ √ 11 √ √ √ 地块接受程度 项目地块物业类型选择 项目未来档次选择 价格接受情况 能 否 小高层 高层 花园洋房 普通多层 中档 中高档 高档 3000以下 3001-3300 3301-3500 3501-3800 3801以上 ① √ √ √ √ ② √ √ √ √ √ ③ √ √ √ √ ④ √ √ √ √ ⑤ √ √ √ √ ⑥ √ √ √ √ ⑦ √ √ √ √ ⑧ √ √ √ √ ⑨ √ √ √ √ ⑩ √ √ √ √ √ 11 √ √ √ √ 访谈客户均为有过置业经验群体，整体认为未来潍坊房地产市场将会平稳发展，并且价格稳中有升。 大部分客户对项目地块区域持认可态度，未来如果购置房产将会考虑本项目。地块所处区域虽然目前设施配套不齐全，但通过政府规划宣传，以及市民对未来发展认知，项目区域在潍坊市民中有一定认可程度。 已置业客户群体虽然对地块位置较认可，但同时也均认为项目地块宜开发中档、中高档住宅，证明项目区域虽然得到认可，但是距离人们心中的最佳居住区域还是有一定差距。 客户已经趋于理性，对于房产的选择，考虑的更加周全，从建筑质量，户型设计，社区环境，物业管理等方面，在房地产业经历飞速发展的同时，客户的认识也在逐步提高，他们对于一些细微的环节更加关注。 客户普遍对小区环境设计比较关注，希望居住的小区能有良好的自然环境，以及人与人交流的空间，因此在未来产品的设计中，应当注意在景观设计中，多加入一些互动空间，而减少一些大面积的草坪、绿植等。 在车库的购置方面，地下车库已经初步被客户认可，在购买还是租赁方面，根据个人经济情况，出现了不同选择，总体来看还是以购买为主。 在价格的选择上，对于本项目地块，市民的承受价格均较底，一般在3000元/平方米以下，这也印证了前面客户对于项目所在区域开发楼盘的档次问题的看法。 客户访谈分析 访谈客户总结 市场供需对比分析 通过对潍坊市场53个重点楼盘实地调研，其中在售的有45个，潜在供应的楼盘有8个。现统计出目前市场上住宅供应量共计294.4788万平米，存量共计81.363万平米。潜在供应部分主要包括三部分：（1）尚未推出及后续开发的市场潜在供应量达342.8196万平米；（2）尚未推出的楼盘供应量达109.8786万平米。 推售比=目前供应量/（目前供应量+潜在供应量）=294.48/（294.48+342.82）=46.21% 消化率=100%-（目前存量/目前供应量）%=100%-（81.36/294.48）%=72.37% 05年平均消化率=72.8/117=62.22% 06年平均消化率=97.18/170=57.16% 07年平均消化率=117.28/247=47.48% 计算出平均消化率：（62.22%+57.16%+47.48%）/3=55.62% 由于以上数据属于政府统计数据，该数据实效性较差，加上政府统计数据时间上要滞后于市场实际情况，我们将政府数据与调查数据进行取值，取样采用2/8法则，即政府数据权重80%，市场20%，从新定义市场消化比例：55.62%*80%+72.37%*20%=58.97% 现有供应量统计 08年在售项目供需量： 08年在售项目市场供应量=294.48+158.42=452.9万㎡ 08年在售项目市场消化量=452.9*58.97%=267.07万㎡ 08年的潜在开发量（含远期规划）将高达109.88万㎡。数据为预估数据。但是根据潍坊市长历年行情，尤其是新盘开发量，大规模项目基本上都是要分期开发的，一般以一年作为一个周期，针对潜在项目，我们估算08年供应量，采用2/8法则，08年上市量为潜在总供应量的20%，即08年潜在项目供应量=109.88*20%=21.98万㎡。 潜在项目消化量为：21.98万㎡*58.97%=12.96万㎡ 08年市场供需量 根据以上测算，08年的市场供应量大于市场需求量，存在供需失衡。但08年的需求量与往年相比也相对较大，因此08年潍坊房地产将呈现供大于求的状态。 市场供需空间结构 市场总体供应 消费群体需求 存在空间 建筑形态 多层、高层为主 普通多层60