什么情况下可以做一二级联动, 毛地, 分成, 勾地.docxVIP

什么情况下可以做一二级联动，毛地，分成，勾地？ 近年来，严控新增隐性债务措施愈加完善，违规举债行 为无处遁形，逐渐出现了将违规做法转回到土地出让环节的 苗头，不明就里的媒体们还盲目转载了其中很多违规做法的 所谓“操作要点”，以讹传讹。其中，最核心的违规目的是内 定、控制土地摘牌人，实现违规低价摘牌、非法牟取暴利的 目的，其中尤以一二级联动为著名，其他如毛地摘牌、土地 收入分成、勾地等，形式各异而实质相似。本文对商住土地 出让环节的违规情形加以汇编，供读者参考。 一、一二级联动一二级联动的本意是控牌，在招拍挂过程中，通过一些措施, 控制土地出让摘牌人，实现低价摘牌，从而获取巨额非法利 益的违规目的。一二级联动是老牌违规做法，除了少数地区 实施的可以不经招拍挂而协议转让土地的狭义城市更新政 策之外，从来没有被列入到合规做法范围之内过，也不可能 有什么方法能够促使其改邪归正。 我们一直在讲，一二级联动是最典型违反土地管理法规的行 为，鉴于土地一级开发甚至1000%以上的利润率，如果一二 级联动不违规，那任何资金筹集方式就都是小儿科了，也不 会有人去做什么PPP、专项债、片区开发了，不考虑违法违 规与否的话，一二级联动就是最完美的筹资方式了。 时至土地管理相关规定已经如此严格、完善的今天，直接实 施一二级联动进行控牌的做法，越来越不现实了。于是乎, 一二级联动伪装成毛地摘牌、收入分成、勾地等新违规方式 粉墨登场了。 二、毛地摘牌 毛地摘牌是一二级联动的变型做法，具体操作时，采取 针对未拆迁的毛地的土地出让金进行招拍挂，然后由开发商 自行付费拆迁的方式。 在毛地摘牌过程中，由于不了解情况的外部人难以预估 拆迁本钱，不敢于参与竞拍，所以，毛地摘牌实质上是一种 一二级联动控牌方式。而且，为了控制拆迁本钱，在实操中 也伴生了很多社会不良现象，故已在2012年为国土资源部 53令《闲置土地处置方法》所禁止。 三、土地出让收入分成 土地出让收入分成是一二级联动的变型做法，在财政收 支两条线制度下，分成做法也从来没有合规过，比拟著名的文件是2016财综4号文: 地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征 收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储藏机构应 当积极探索通过政府采购实施储藏土地的前期开发，包括与 储藏宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照 明、绿化、土地平整等基础设施建设。地方财政部门、国土 资源主管部门应当会同辖区内土地储藏机构制定工程管理 方法，并向社会公布工程实施内容、承接主体或供应商条件、 绩效评价标准、最终结果、取得成效等相关信息，严禁层层 转包。工程承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合 同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也 不得以工程所涉及的土地名义融资或者变相融资。 关于规范土地储藏和资金管理等相关问题的通知（财 综[2016]4 号）带条件出让，在先前的操作之中，往往是作为违规一二级联 动中土地控牌的重要违规手段实施的，曾引起了很多违法犯 罪现象，也造成了社会上的很多不良后果。近两年来，在很 多地区的城市更新政策中，带条件出让又呈现出卷土重来的 苗头，应当慎之又慎，不可为了一时开展，重开历史的倒车。 五、勾地 勾地也是一二级联动的变型做法，较常见的情形是将产 业用地与商住用地，或多个地块捆绑，或特大体量、超大范 围地块的出让，以实现违规控牌目的，但无论如何，都难以 绕开法规限制。 另外，有些初学者把“勾地”和“沟通”弄混了，以为 “勾地”是指与地方政府土地主管部门就地块出让事宜进行 沟通，这个与业内普遍的理解是不一致的，这种沟通也不可 能作为一种模式或者制度存在，没有筹资意义。 以上我们列举了一级开发中土地出让环节常见的5种违 规行为，土地领域的违规行为与新增隐性债务的违规行为一 样，不仅造成工程融资困难、烂尾失败，而且还会被追究一 系列违规责任。 近年来，由于一些客观原因，上述禁令在一定区域范围内显 现出有未经上级自然资源部门许可而私自放开的苗头，甚至 出现了此部门发文谈及允许实施彼部门业务的怪现象，于是 有很多读者在后台咨询是否可以进行这样的违规操作。 我们的意见是，在特定区域临时放开的情况下，因为不知道 是否得到了上级自然资源部门的特别许可，所以还没有完整 证据将其界定为违规行为，如果将来被界定为违规，在已有 本地区上级明令允许文件的情况下，至少有可能免于被追究 责任和确保应收款项应当得以支付。还是那句话，如果高考 的时候，监考老师发下来的不是考卷而是答案怎么办？那还 用问，甩开膀子开抄呗。不过，违规的就是违规的，不可能 具有长远的前景，即使遇到这种特殊情况，投资者也应该注 意风险防范，非做不可的话，快进快出，尽量防止因工程未 来被认定为违规而造成的损失。