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房地产项目全周期管理风险分析及其规避方法探讨 　　【摘要】为了实现房地产市场的良性发展，必须保证房地产项目开发质量。开发商必须注重房地产项目全周期管理与控制，全面提升房地产行业的整体开发水平。此次研究主要是分析房地产项目全周期管理存在的风险，采取有效措施予以处理，全面维护房地产项目质量与安全。 　　【关键词】房地产项目管理;风险规避措施 　　由于房地产行业存在项目与地区差异，不仅会涉及到设计问题，还会涉及到质量安全问题，所以国家无法按照建筑工程方式制定房地产项目风险管理规范，且多数企业不具备系统化风险管理体系，社会上缺乏风险管理的咨询机构，相应加大房地产行业的风险性。所以必须深入分析房地产项目管理风险，针对风险产生原因提出相应的规避措施，全面维护房地产项目的质量与安全。 　　1、房地产项目管理存在的风险问题 　　1.1设计阶段风险 　　第一，设计定位风险。设计定位会加大房地产企业的经营风险，特别是针对不同的城市与市场，定位出现差错后期往往无法弥补，属于决策性失误。在设计期间，房地产企业提出项目设计要求，经过职能部门审批成为房产全过程管控的指导依据。 　　第二，多数设计人员缺乏工程实践经验，没有深入了解施工作业流程，从而导致设计方案不满足实际施工需求。部分设计人员不熟悉建筑结构标准，从而导致设计差错比较多，极易影响工程项目。 　　1.2施工阶段的风险 　　第一，施工进度风险：房地产市场的工程项目存在严格的工期限制，所以必须明确规定房地产项目的施工进度，确保各环节施工都可以在规定时间内完成，以此发挥出施工进度管理作用。 　　第二，施工质量风险：由于房地产工程施工质量与后续交付使用的关联性比较大，项目现场管理必须注重施工质量与安全管理。如果项目施工质量管理存在较多问题，将会影响工程质量的合格率，不仅会对居民居住质量造成影响，还会严重威胁居住者的生命安全，增加财产损失和经济损失。通过分析房地产项目的施工质量管理可知，在具体管理中还存在较多问题，管理人员没有认识到施工质量的重要性，没有及时纠正管理问题，相应影响工程质量，无法确保居住环境的安全性和舒适性。 　　第三，施工成本风险：针对房地产项目管理来说，必须注重施工成本的控制与管理，只有严格控制施工环节的造价成本，才能够体现出施工成本管理效益，为整体工程建设进度创造优质条件，还可以提升施工企业的经济效益。不管是对于建设单位还是施工企业来说，都必须注重房地产项目的成本管理与控制。若没有合理控制施工造价成本，处理工程造价所存在的问题，都将会加大施工企业和房产企业的经济损失。 　　1.3交付阶段的风险 　　房地产开发项目在工程交付阶段也存在较多风险，首先是逾期交付风险。按照房地产法律规定，商品房办理交付时，必须获取竣工证明与房屋实测绘报告。所以在完工后竣工前，必须组织消防、规划、质监、人防、交通等等部门进行联合验收，出具验收证明。如果开发商未能取得竣工证明文件，则需要承担逾期交付的违约责任。规划设计变更也属于工程交付阶段的常见风险，房地产项目规划主要包括用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务配套设施等。设计变更主要包括结构形式、空间尺寸、户型和朝向。如果项目开发企业存在规划变更、设计变更，将会加大工程交付风险。 　　2、房地产项目管理风险的规避措施 　　2.1设计阶段管理措施 　　前期做足市调深入了解当地市场，人们对商品房户型等的需求，同竞品做差异化的配置。基于工程施工方案提出有价值的处理措施，全面提升施工设计图纸的合理性。房地产企业在图纸审核期间若发现问题，则应当及时沟通设计人员，联合设计部门共同讨论解决措施。工程技术人员应当按照实际情况制定详细的施工方案，之后按照工程图纸和方案做好对施工单位的技术交底，合理制定施工进度与工艺顺序，提升施工准备阶段的科学性、合理性。 　　2.2施工阶段管理措施 　　第一，施工进度管理：房地产企业应当建立进度管理体系，强化管理措施。通过多样化的管理体系，以全局发展观角度出发，对施工建设的各个环节实施严格管理控制。在实行施工进度管理时，需要全面突出管理人员的主体地位，通过模范带头作用对施工进度实施管理，按照相应制度规范，建立和完善相应的管理程序，从根本上促进施工进度管理效果的提升。 　　第二，施工质量管理：项目各参与方明确自身责任与义务，保证整个施工建设的顺利性，全面落实和执行制度管理机制，实现规范化施工质量管理。然而管理制度不应当固定不变，而是需要按照建筑工程实际施工期间所遇到的问题进行综合分析，对现有质量管理制度中所存在的漏洞问题进行补充干预。同时，房地产企业还应当积极学习和借鉴国内外先进施工管理经验