X房地产公司发展战略背景介绍.ppt

* * 资料来源： Unit of measure * 机密 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 Document Date * * 资料来源： Unit of measure * * 大清集团大清房地产公司发展战略背景介绍 年 月 日 第一页，共三十六页。 大清房地产公司发展战略及实施方案 战 略 目 标 企 业 再 设 计 核心价值重新确认 战略实施方案 实现核心价值的战略 房地产 战 略 实 施 的 支 持 系 统 建筑 工程承包 物业 第二页，共三十六页。 大清房地产板块的定位 国内外建筑总承包商国 房地产发展商 物业综合经营商 利用现有资源，通过不同形式 的合作，重新打造专业服务商的形象 大清 房地产板块 3-5年内将成为 同行业内有力的竞争者 第三页，共三十六页。 第四页，共三十六页。 第五页，共三十六页。 第六页，共三十六页。 房地产业市场及行业分析 2000年中国房地产市场供过于求现象仍将十分突出 住宅楼业发展空间较大 写字楼的前景不十分乐观 北京房地产业回升有望 房地产 大清建筑 物业 工程 第七页，共三十六页。 2000年中国房地产市场供过于求现象仍将十分突出 我国商品房空置面积增速仍在加快，2000年空置面积已达为９１２４万平方米。 房地产空置比例 百分比，万平方米 年均增长率 85 57 43 84 62 15% 16 38 空置面积 销售面积 100%= 8,915 9,219 14,610 18,571 1995 1996 1997 1998 26% 71% 11% 1999 50 50 22,749 房地产 大清建筑 物业 工程 第八页，共三十六页。 住宅楼业发展空间较大 住宅空置的增加将会刺激消费者购买欲望，增加消费者选择余地。竣工面积总体小于销售面积，说明市场除了可有效吸纳近期个市的商品住房，还能消化部分积压房 住宅竣工与销售面积 43704 44685 3686 3478 截止2000年上半年全国住宅潜在供应量 2000年上半年销售住宅面积 2000年上半年住宅竣面积 2000年上半年住宅施工面积 资料来源： 《中大房地产信息》 房地产 大清建筑 物业 工程 第九页，共三十六页。 写字楼的前景不十分乐观 97、98年写字楼大量集中供应，租金、售价急剧下滑。99年底至2001年初，伴随亚洲经济复苏，我国经济形势好转，WTO的临近，新经济在北京抢滩登陆，这些楼盘又粉墨登场。预计2001年写字楼出租形势将略有好转。 资料来源： 《中大房地产信息》 施工面积 竣工面积 1999 2000 -18% -21% 1999 2000 施工面积 竣工面积 10.1% 21% 写 字 楼 商 用 楼 商业用房抵押物价放宽，对已竣工且年限在两年内的商业用房可以免去评估，也省了贷款人的评估费用。贷款门槛一降再降，对商用房市场有所推动。 房地产 大清建筑 物业 工程 第十页，共三十六页。 北京房地产业回升有望 供给 房地产投资渠道呈现多元化，豪宅、低价房趋热，低价房比例上升 商品房市场需求有望持续快速增长，但市场供给会进一步释放 需求 商品房市场需求有望持续快速增长 写字楼市场租、售两旺 经济适用房开发面积缩小，价格不涨 供 求 状 况 房地产 大清建筑 物业 工程 第十一页，共三十六页。 计划经济体制下，大清房地产业各项功能高度耦合 开 发 物 业 投 资 建 筑 强 耦 合 开发 + 融资 + 建筑 + 持有 + 管理 大清房地产的运作模式是计划经济下的产物。它同时扮演多种不同角色，每种角色的关键驱动力都不足。开发项目长期持有，发展后劲不足。前期投资无法变现，开发越多，负担越重，在本行业的地位没有确立，还拖累了集团主业的发展。 房地产 大清建筑 物业 工程 第十二页，共三十六页。 房地产业新趋势：专业化分工、各环节独立发展 开 发 物 业 投 资 建 筑 弱 耦 合 投资商 + 开发商 + 建筑商 各环节独立发展，各自发挥竞争优势，在市场条件下达到资源的优化配置。以自身为主体的利润分配，保证了资金的及时回笼并为继续发展创造了条件。 土 地 物 业 变现出售 房地产 大清建筑 物业 工程 第十三页，共三十六页。 第十四页，共三十六页。 大清房地产投资分散、区域分散 大清的投资分布在全国18个省30多个城市，但在每个地区都未形成规模。据大清所具有的地理位置优势和市场熟悉情况来看，宜把市场定位在开发北京市场。 单位：平米、万元人民币 资料来源：大清房地产公司 大清的投资可分为十二大类，但在每一类别中都无法形成专业化优势，无法形成品牌。 住宅、商用楼和土地，