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调控政策与房价动态稳定的理论与现实悖论 　　摘要：在推动我国经济增长过程中，房地产市场过快发展不仅隐藏着巨大风险，而且一定程度上扩大贫富差距，因此政府不断出台调控政策以促进房地产市场平稳健康发展。本文对房价波动及调控政策效果的相关文献进行了梳理，并对房价动态演化的内外推动因素及调控政策协调规则进行了分析，在此基础上列举了房地产市场发展过程中调控政策与房价动态稳定相悖的种种表现。为构建有利于房价动态稳定的长效机制，建议调控政策不仅要体现住房准公共品属性、要有利于市场理性预期的形成与稳定、要协调短期调控政策的经济增长与民生福利效应。 　　关键词：调控政策;住房准公共品属性;房价动态稳定;预期动态转换 　　doi：10.3969/j.issn.1003-9031.2020.01.007 　　中图分类号：f832.59文献标识码：a文章编号：1003-9031（2020）01-058-10 　　一、引言 　　房地产市场的发展及潜在风险一直是政府和学界关注的焦点，健康稳定的房地产市场（即房价动态稳定）是整个宏观经济健康运行的重要晴雨表。当前我国房价远超经济基本面因素决定的价格，居民购房压力增大，制定可释放当前房价泡沫并防范未来房地產市场引发金融危机的调控政策，是当前政府和学界探索的焦点。为此，必须厘清如下问题：一是房价是如何形成的，具有怎样的动态演化机制？二是面对当前房价高企的形势，中央和地方各级政府采取了诸如限购限贷等一系列严厉的调控措施，而调控仅在短期内对房价增长率有微弱影响，并未改变房价水平值的变化趋势，效果远未达到预期，原因是什么？三是如何化解房地产调控政策与房价动态稳定的理论与现实悖论，建立有利于我国房地产市场健康平稳发展或房价动态稳定的长效机制。 　　二、文献综述 　　（一）房价演化的外生冲击因素与内生机制 　　针对房价动态演化问题，已有文献主要从预期（资产属性）、收入与信贷约束（商品或消费属性）以及空间传导（空间属性）等视角探究房价演化的内外动因。 　　房地产市场参与者对未来房价走势的预判可能影响当前房价，现有关于房价动态的新古典文献基本上都利用了各种完美前瞻性/理性预期假设。在这类文献中，房价波动普遍被视为是对外部冲击的“均衡反应”，即由于外部冲击影响房地产市场的经济基本面，房地产市场动态是房价和住房存量向新的稳定状态调整的过程。caseshiller（2003）认为，预期是导致房地产市场价格波动的主要原因;王频和侯成琪（2017）通过构建dsge模型研究了预期对住房价格和宏观经济的影响，得出预期与房价正相关的结论。一些实证研究表明，根据过去房价变动以及房价偏离基本面价格的测度指标（如“租金价格比”），住房价格的动态演变一定程度上拥有可预测性，房价在短期内往往表现出强烈的正序列相关性，而在较长时期内则表现出均值回复特征，这与理性预期假说所隐含的市场有效性不相容。因此，部分学者放弃理性预期的前提假设，转而考察预期的某些经验规则在房价演变过程中所发挥的作用。malpezziwachter（2005）通过构建适应性预期投机模型研究了投机对房价波动的影响，认为在适应性预期假设下，投机将导致房价波动。况伟大（2008）以及史永东和陈日清（2008）的研究也表明，居民对房地产收益率的适应性预期是导致房价波动的重要因素。况伟大（2010）进一步指出，投机对我国房地产市场价格波动具有较强的解释力，且适应性预期下投机对房价波动的解释力强于理性预期下投机对房价波动的解释力。dieciwesterhoff（2012）认为同质预期观点通常无法刻画房价暴涨和暴跌期间以及剧烈波动时期所观察到的动态特征，一大批学者从异质预期视角研究房价内生演化机制。李仲飞等（2015）在双边异质预期蛛网模型中考察了异质预期对房价内生演化的作用，认为技术分析者与开发商的预期导致房价波动，进而影响房价动态系统的稳定性。dieciwesterhoff（2016）在二维非线性动力系统中研究了预期与房价间的关系，认为异质预期的动态转换是驱动房价波动的重要因素。 　　预期对房价波动虽有较好的解释力，而房屋的首要功能是满足居民消费。在同质偏好假设下，预算约束是消费能力的决定因素，而收入水平与信贷约束是决定居民预算约束集的重要变量，大量文献从收入与信贷视角考察房价演化特征。就收入视角而言，nieuwerburghweill（2010）认为，居民收入波动导致房价波动。沈悦和刘洪玉（2004）的研究表明，人均收入等宏观基本面因素对房价波动具有部分解释力，但随着时间的推移这种解释力将逐渐减弱;史永东和陈日清（2008）也认为居民收入对房价上涨的作用相当微弱;谭政勋和陈铭（2012）认为我国人均gdp增