某地产商业项目研究报告.pptVIP

业态 面积 业态 面积 百货类 14625 家电数码 744.5 超市 2719 医药及器材 370 餐饮 1200 五金建材 2554 休闲娱乐 1074 汽车配件 210 政府招待都去龙池酒店，这里就这家高档酒店，其他的请客吃饭朋友聚会活动也会选择开车去岛内。 ——龙池管委会甘主任 龙池商业业态业种较齐全，商业整体档次低，餐饮比例大，一样缺乏高档餐饮设施 片区需求-龙池 业态规划建议 * 第九十二页，共一百三十一页。 海沧城市副中心的地位有望在3-5年内成为现实，带动区域商业发展 城市发展 从住宅销售和预计入住时间判断（销售后2-3年后入住），2010年以后海沧区人口规划能够成为现实，进而带动区域商业的发展。 厦门商业发展规划 海沧以厦门唯一的副城中心标准进行商业规划 海沧城市副中心地位的确立拉近项目与厦门的距离，促进区域走向成熟。 * 第六十页，共一百三十一页。 集美 翔安 海沧 火车站商圈 江头商圈 江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通便利，2001年12.6万平米的广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣。 火车站商圈：97年以后逐步发展起来，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日商城等多家大卖场。 中山路商圈：厦门最繁荣和特色的老商圈，有最知名的商业步行街，其历史久，街铺多而集中，并有多个集中式商业体 集美大桥 海沧大桥 翔安隧道 中山路商圈 从商圈分布看，厦门目前形成三足鼎立的局面，并逐步向岛外发散发展 规模 物业价值 中山路 20.5万 街铺300-1000元/㎡月 火车站 15万 销售价格1.5-3.5万元/㎡，租金120－400元/㎡/月 江头 17万 为核心，租金100-200元/㎡ 城市发展下商圈演变 * 第六十一页，共一百三十一页。 岛内现有成熟的三个商圈:中山路商圈﹑火车站商圈﹑江头商圈其都是分布在岛内人口密集的区域。 随着岛外的开发及政府人口规划的到位,海沧﹑新阳﹑杏林﹑集美﹑翔安具备成为区域性商业中心的条件。 中山路商圈 火车站商圈 江头商圈 区域名称 人口（万） 岛内 110 海沧区 23 新阳区 21.3 杏林区 15.7 集美区 14.5 翔安区 7.7 从商圈演变看，人口分布和交通是主要原因，尤其是人口聚集 人口的聚集是海沧商圈脱颖而出的根本动力 目前人口分布 城市发展下商圈演变 * 第六十二页，共一百三十一页。 以江头商圈为例，依托周边人口、交通延伸迅速发展起来，5年内成为商业一极 购物广场 购物中心2期 2001 价格 时间 50 70 110 140 2003 2002 2004 2005 2006 开业 2002年8月开业后，带动江头商圈形成，5年内周边商铺租金由不足50元/㎡提升到150-200元/㎡。 商业规模：共25万㎡ ，一期12万㎡ 、二期7万㎡ 在建，国美、永乐电器等约5万㎡ 。? 业态分布：以来雅百货、沃尔玛两大主力店为依托，结合规划对称式立体室内步行街。 南面新华书店、赛博数码等次主力店，为国美、永乐等电器卖场。? 价格表现：只租不售，租金在100－400元/ ㎡ /月 城市发展下商圈演变 * 第六十三页，共一百三十一页。 根据厦门商圈的演变规律，海沧3年内城市级商圈雏形出现，提升本项目商业估值 2010年前后，海沧城市级商圈雏形，类似带动江头商圈成长—— ·海沧商业价值释放，租金提高到200元/㎡/月的水平。 ·有利于提升周边区域的商业估值，本项目虽然在近7之外，但也会因此存在溢价。 2010年人口达到24万人，消费力聚集，大型商业设施出现 现状： 海沧商业设施缺乏，街铺是主要形态，无大型卖场、肯德基、麦当劳进驻。 租金普遍不超过50，最高100-150，类似于5年前的江头地区。 未来： 今年10月，未来海岸阿罗海购物中心启用，由第一个世贸商城大摩商业管理，肯德基、麦当劳等进驻。 后续有未来海岸对面的京口岩小区近4万平方米的商业用地，进一步打造成10万平方米的阿罗海城市广场。 城市发展下商圈演变 10万平阿罗海城市广场，2009年前后完工，有望是未来的海沧商业中心 * 第六十四页，共一百三十一页。 海沧石化工业集中区的发展为项目商业带来中高消费人群，有利于商业价值实现 区域发展-海沧 背景：海沧—嵩屿地区定位于海峡西岸最重要的“石油化工基地”，石化产值超过200亿元，占海沧工业总产值的近50%，未来5年内有望达到1000亿，与大亚湾相当 。 主要企业状况：翔鹭纺纤、翔鹭石化、腾龙树脂等入驻，形成了较为完整的芳烃产业链和有机化工产业链，聚集的中高收入就业人口超过1万人。 临海化工产业带 海沧管委会生活： 较成熟的生活区 海沧人口集中地 海沧主要住宅开发区 一方面由于环境隐忧对区域的居住不利；另一方面，大量就业人口也为本项目