德国房产税法律制度研究.docxVIP

德国房产税法律制度研究 　　【摘要】德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房是德国政府制定房地产政策的出发点。德国具有完善、高效的房产税收制度的运行。在确保住房供应充足、维护住房供求平衡、平抑房价、限制和处罚住房暴利等方面具有其自有的特色。这种模式不仅可以增加财政收入，同时可以遏制房价上涨、调节国民经济运行及收入分配。 　　【关键词】房产税具体制度启示 　　一、德国房产税的内涵 　　德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。德国房产税立法权力由中央与地方共享。中央制定基准税率，地方政府在中央政府制定的基准税率范围内决定地方税率的适用幅度。作为地方税，设有专门机构对地价、房价、房租实行“指导价”，法律体系完善规范，房价稳定波幅不大。 　　二、德国房产税现状 　　德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部分，房地产业在主要经济指标中的占比一直保持平稳，房地产业并不作为其经济增长的引擎。德国法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以法律严惩，对高额利润、暴利等行为的利润空间予以限制和处罚。德国政府为不同地段、不同类型的住房，确定了具有法律效力的政府指导价。 　　三、德国房产税相关的具体制度 　　（一）土地税。土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。 　　（二）房产税。房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化。因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，而对于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。 　　（三）不动产交易税。不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。 　　（四）住房供应。德国在住房保障领域有严格可执行的配套法律体系，《住房建设法》、《租金水平法》、《住房租赁法》、《私人住房补助金法》分别为社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房保障的“四大支柱”，形成了覆盖解约保护、租金限制、当事人变更、改造升级等多项较完备的市场化的涉及租赁双方合同关系的租赁法律体系。 　　德国为保障居民住房，采取了保障国民住房供应的措施。首先，在保有环节的财产税征收以外，如在不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，则需缴纳15%的差价盈利税。其次，通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。 　　四、德国房产税的主要特点 　　（一）房地单列机制。房地单列、税率法定，计算方式相对简单。居民自有自用住宅本身（除度假村）免缴房产税，每年初仅需按照税收评估法确定的课税标准价值缴纳房基地的土地税。 　　（二）房价评估机制。德国的房价评估机制完善，评估具有独立性、专业性和权威性。德国的各类地产价格均有其独立的地产评估师进行评定，并且对自己的评估报告负有法律责任。为监督评估价格，德国各地成立了民间组织“房地产公共评估委员会”，负责制订当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制订详细且具法律效力的“基准价格”，要求房地产交易有义务参照此类指导价执行并在合理范围内浮动。 　　（三）自建房减免机制。实行自建房减免税收。德国政府采取减免税和其他奖励方式以降低所得，鼓励私人建房。其中分为三种情况：一是建