苏州工业园区某地块市场调查报告.pptVIP

(8) 住宅分析—客户需求分析 面积分布 80平米以下 80—100平米 100—120平米 比例 34．99% 38．56% 19．44% 户型 二房 三房 四房 比例 41．71% 45．86% 8．14% 询问重点 地点环境 户型面积 价格 工期 比例 9．78% 31．04% 31．56% 5．07% 注：欧洲城、玲珑湾、自由都市来电面积、户型、询问重点分析 8.2.3 客户对住宅最关心的内容： 客户最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房为主。 考虑购房的客户最关心的还是价格，其次就是对总价有关键影响的户型面积。 50 第五十一页，共七十一页。 人口 分布 区域 概况 徐家浜 小区 ? 小区共75栋6层住宅楼，性质为回迁安置房，居民1350户，共4050人。 ? 夏园新村 ? 小区共76幢5～6层住宅楼，居民1239户，共3717人。 ? 宏葑新村 ? 小区共120楼，属于老式住宅，居民1800户，共5400人。? 苏大 东校区 ? 目前学校内共有学生17500人。 ? 8.3.1 项目周边的住宅分三类: 1.安置园区动迁居民的住宅(徐家浜小区) ，建筑样式不够美观，配套设施少。 2.小部分新建不久的住宅(夏园新村) ， 面积大且数量较少。 3.建筑年代较远的老式住宅(宏葑新村) ，建筑构架不合理，外观太旧。 51 (8) 住宅分析—房型建议 结论:面积80平米以下的二房和80-100平米的三房，总价低，外观洋气，配套设施完善的住宅符合购房者的需求心理。 第五十二页，共七十一页。 (8) 住宅分析—周边楼盘简介 项目名称 产品类型 项目位置 06年均价 楼盘特点 一 手 房 湖 东 玲珑湾 高层 现代大道北 6200元/平米 项目体量大，价格适中 雅戈尔未来城 精装酒店式公寓 现代大道北 精装修7400元/平米 毛坯5800元/平米 产品类型多，小户型 湖 西 天域 高层 现代大道南 精装修13000元/平米 定位较高档，面积适中 中茵·皇冠 高层 现代大道南 精装修18000元/平米 定位高档，面积大 二 手 房 湖 西 师惠坊 高层 苏惠路 7500元/平米 交通便捷、周边配套好 都市花园 高层部分 苏绣路 7800元/平米 交通便捷、周边配套好 东 环 路 徐家浜新村 安置房 东环路沿线 5500元/平米 建筑样式不够美观 夏园新村 多层 东环路沿线 6500元/平米 新建不久，但数量少 一 手 房 东 环 路 创智赢家 高层 东环路沿线 5750元/平米 面积大（最小160平方米） 东城·世纪广场 高层 东环路沿线 5500元/平米 有家乐福大卖场配套 三区交汇处 注：如上为项目周边住宅的价格参照。 52 第五十三页，共七十一页。 (8) 住宅分析—项目优势分析 项目优势分析： 东环路沿线改造已提上日程，项目占尽天时之利。 项目所处地段可开发土地紧缺，住宅有市场无供应，项目占了地利之便。 项目住宅消费人群可兼顾古城区和园区两大群体，且项目建成符合周边消费者需求，项目占了人和之便。 项目住宅建设错位互补，定位小户型、低总价，且周边及项目本身配套齐全，本项目建成后将成为区域一大特色楼盘。 53 第五十四页，共七十一页。 (8) 住宅分析—价格建议 结论：区域房价年涨幅在8%左右，以创制智赢家06年均价5750元/平米为例，则两年后的均价为6670元/平米。 由于项目自身配套（拥有大卖场、餐饮、娱乐、城市配套）、户型（户型小、低总价）、市场需求大的优势，项目08年开盘时，住宅毛坯保守均价为7000元/平方米。 项目 ☆ ●都市花园 （二手房7500元/平米） ●师惠坊 （二手房7500元/平米） ●天域 （精装修13000元/平米） （二手房18000元/平米） ●中茵·皇冠 ●创智赢家 （一手房5750元/平米） ●东城·世纪广场 （一手房5500元/平米） ●玲珑湾 （二手房6200元/平米） ●夏园新村 （二手房6500元/平米） 54 注：房价涨幅参照于湖西房价的自然涨幅（如上表格） 楼盘 05年 价格 06年 价格 自然 涨幅 师惠坊 6900 元/㎡ 7500 元/㎡ 8.7% 白领 公寓 7000 元/㎡ 7600 元/㎡ 8.5% 都市 花园 7000 元/㎡ 7