世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例.pptVIP

B栋50套单位如销售后收益与作为酒店经营收益对比 B栋住宅可售面积2649.05m2×16000元/m2＝42,384,800元 B作为酒店经营的年利润722,700元。 年收益率： 722700/=1.7% 由此可见，B栋保留50套作为酒店经营可以作为公司经营性资产的一部分，但自己经营时物业收益较低，资金回笼速度较慢。 如酒店经营状况不理想，保留单位后续依然可销售。 * 第二十八页，共五十三页。 B栋3－5楼中选取50套单位（面积合计2649.05平米） 如按均价16000元/平米销售，总销售额为42,384,800元。 项目其余236套单位均销售则公司可回笼资金21,275万元。 （15945.93－2649.05）×16000＝212,750,080元 占项目整体销售金额（如可售面积15945.93平米全部销售）的83.4％。 * 第二十九页，共五十三页。 测算方式二（按物业管理公司的计算形式） * 第三十页，共五十三页。 由上表可见，以50套公寓作为酒店经营测算（暂不计算接受业主委托），若日入住率达到30%时，首年赢利19万元； 若入住率为40％，首年赢利为57万元；第三年后若无经营开办费用分摊，赢利为84.5万元，与销售收入相比年收益率为2％。 若日入住率达60％，首年赢利达134万元，第三年后若无经营开办费用分摊，赢利增至161.5万元。 * 第三十一页，共五十三页。 如保留50套单位外，B栋其余单位有30套接受业主委托经营 * 第三十二页，共五十三页。 如上表可见，另外有30套如接受业主委托纳入经营体系，（经营开办费因已在50套测算中分摊，此测算不分摊），日入住率达40％，年度赢利为31.5万元，如日入住率达60％，年度赢利为49万元。 以80套的经营规模来计算，日入住率达40％，不分摊经营开办费年度赢利为116.3万元。 若其余82套均接受业主委托纳入经营体系，以132套的经营规模计算，日入住率达40％，不分摊开办费年度赢利为154万元。 后附方案二经济测算表 * 第三十三页，共五十三页。 方案三：B栋整栋作为产权式酒店销售（带返租） * 第三十四页，共五十三页。 方案三：整栋带返租经济测算 由左表可以看出，若B栋整体带返租，按6％的回报率算，每年需支付的回报额为803万元。 若带返租由公司成立的会所管理公司与业主签定委托协议后交由外来酒店管理公司全权委托管理，最少需签定协议期限为8年，8年累计回报金额高达6426万元。 若自己经营则与业主签定3年委托协议，3年累计回报金额2410万元。实收均价为15170元/平米。 尽管售价较高，同时须支付高额的增值税和企业所得税。 附方案三详细经济测算表 * 第三十五页，共五十三页。 以B栋整体三年返租作为酒店经营测算 以物业管理公司自己组建团队，第一年邀请酒店管理公司顾问，第二、三年自己经营，平均房价267元/天，平均入住率35.23％静态测算，第一年赢利约为149万元，第二、三年赢利均为201万元，三年合计551万元。 三年后返租期满，业主将收回经营权，具有完全的房产处分权利，B栋酒店的完整的经营权将不存在； 3年后经营权收归小业主后，本项目依然保持原有的酒店式服务，整体项目性质转化为酒店式公寓； 酒店式公寓继续由会所管理公司进行管理，接收客户的委托经营，委托期可以一年为单位，委托期内制定一定的利润分成比例根据当年酒店的收益状况与客户进行利润分配； * 第三十六页，共五十三页。 抽取B栋中间楼层的504单位（49.03平米）进行测算 首付4成367055元 贷款54万元 20年月供系数75.47 20年月供4075元 6％的年回报业主每月月供后盈余460元 5.5％的年回报业主每月月供后盈余82元 5%的年回报业主每月月供需自己出296元 由此可见，5.5％的回报率，业主返租金额能 抵扣月供还略有盈余。6％的回报率盈余460元。 * 第三十七页，共五十三页。 目前市场上其他投资产品 银行一年期定期存款利率为4.14％，三年期定期存款利率为5.4％。 2008年财政部发行的第一期凭证式国债，3年底票面年利率5.74％。 2008年财政部发行的第二期记账式国债，15年期票面年利率4.16％。 2008年财政部发行的第三期记账式国债，15年期票面年利率4.07％。 统计工行2008年9月16日前到期的54支理财产品统计，其中36支理财产品收益率为2.39－5.5％，4支率收益为5.51－10％，14支收益率高于10％。 * 第三十八页，共五十三页。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 酒店式公寓运营