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论房地产业资产证券化融资的问题 　　摘要房地产业的发展与国计民生有着紧密的联系。作为一种资源密集型行业，房地产业存在高杠杆化、投资周期长、供应链长等问题。其主要资金来源是商业贷款，而商业贷款也带来了较大的还款压力，其风险也比较大。目前房地产企业面临着较大的去库存压力，且商业银行对房地产企业的信贷政策收紧，增加了其融资压力。拓宽融资渠道，实现企业转型，提升市场流动性，已成为房地产企业的主要发展方向。本文讨论了房地产业资产证券化问题，这是会计师事务所的理论研究之一，本文能在一定程度上丰富房地产业资产证券化的研究内容，为进一步开展房地产业资产证券化业务提供思路。 　　关键词房地产业融资资产证券化 　　2014年来，房地产资产证券化得到了政府越来越多的关注和支持。2014年11月，证监会颁布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，允许特殊目的子公司（spv）导入到交易结构中。同时，项目申报流程实施备案制，简政放权措施有效地提升了发行效率。此外，国家各部委机关为保障此类融资业务的开展，曾多次发布试点方案及相关申报指导文件，大力推进资产证券化在房地产市场中的应用。2018年4月，中国证监会联合住房城乡建设部发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，这项通知将有助于盘活住房租赁存量资产。 　　一、文献回顾 　　冯罡（2016）指出银行资金来源的短期性和企业资金运用的长期性之间的矛盾一直存在，且银行信贷政策收紧，多数公寓企业的资金压力较大。王珍珠（2017）指出人们通常对房地产的投资都是直接投资，而房地产资产证券化是将以往对房地产的直接投资方式转变成有价证券的形式进行投资。在房地产资产证券化过程中，房地产直接物权将转变成持有性质的权益凭证。从理论上来讲，房地产资产证券化在一定程度上相当于是对人们传统房地产投资方式的一次改变。邱元超（2015）认为从实质上看，房地产资产证券化是不同的投资者获取房地产相关投资收益的一种分配方式，从操作流程上看，是以房地产做担保，将房地产企业相应的股本投资权益证券化。王经飞（2017）认为房地产证券化与其他行业的证券化相比，都是把企业拥有的具有未来可预期收益的基础资产转变成可流通的金融产品的过程。 　　二、房地产资产证券化模式分析 　　按产品的金融属性划分，我国市场上发行的房地产证券化产品主要可以分为债权型证券化产品和权益型证券化产品两大类。一是债权型的房地产资产证券化产品，其底层资产一般是房地产的贷款收益权（cmbs）、未来租金的合同债权（租金收益权abs、棚户/保障房收益权abs）以及应收/应付账款（供应链abs、租赁消费分期类abs等）。二是权益型的房地产资产证券化产品，“以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品”和“试点发行房地产投资信托基金”，底层资产为不动产的产权或者物业公司股权。 　　（一）abs模式 　　资产支持证券abs是一种债权类投资工具，是指以基础资产所形成的现金流作为相应偿付支持，通过外部增级和内部增级的方式进行信用增强，并在信用增强的基础上发行资产支持证券的一种融资活动。 　　（二）cmbs模式 　　cmbs是商业房地产抵押贷款支持证券，也属于债权类投资工具。cmbs通常情况下是以商业房地产作为抵押，对资产的持有人发放贷款，接着将拥有的抵押贷款债权注入相应资产池中，并发行债券融资，以资产持有人的相关商业房地产未来收入，如租金、物业费、商业管理费等，来偿还贷款的本金和利息，最后专项计划的管理人再将投资收益分配给资产支持证券持有人。cmbs模式下，房地产企业在实现融资的同时可以继续持有相关资产的控制权，从而保留分享资产未来增值收益的权利。 　　（三）reits模式 　　reits即房地产信托投资基金，是通过发行凭证或股票来募集资金，并由专业的托管机构托管，且委托专业的投资机构进行相关房地产投资经营管理，到期将投资的综合收益按照一定比例分配给投资者的一种投资组织形式。 　　三、案例分析 　　（一）概况 　　新派公寓是国内品牌领先的连锁公寓企业，一直致力于在我国经济发展速度位居前列的城市打造处于交通便利地段、设施配套完善，具有企业特色管理模式且符合都市白领新居住理念的公寓。 　　目前，新派公寓已经形成了连锁经营模式。不同于分散式租赁模式及二房东的经营模式，新派公寓是与专业的机构合作，通过收购物业、改造装修、整体运作等方式，持有整栋公寓的物业产权，以此保证租赁服务的品质。其业务线已从北京逐渐扩展到上海、广州、深圳等经济增速较快的城市。 　　新派公寓权益型房托资产支持专项计划于2017年10月11日在深圳证券交易所成功发