郑州市西华商业项目前期策略提报.pptVIP

资源垄断： 高速路口、客运站主要户外视觉点霸道性占领。 目的：营造市场强势姿态，弱化竞争对手影响。 注：可提前接洽落实主要户外广告点。 第六十二页，共八十八页。 我们以什么样的形象出现？ 两点支撑 1、休闲广场—项目中心广场及规划休闲广场； 2、情景式商业建筑风格； 情景式休闲商业街区 第三十页，共八十八页。 情景式商业建筑风格（示意） 第三十一页，共八十八页。 情景式商业建筑风格（示意） 第三十二页，共八十八页。 情景式商业建筑风格建议： 建议采用原有设计风格，但需注意和有效控制成本增加。 第三十三页，共八十八页。 商街总规划（示意） 建议：奉母路不要开发成大道，窄街面更有利于商业氛围形成。 东环路 第三十四页，共八十八页。 规划目标：树立标杆铺区，从小至大逐步消化，从易入难营造商业氛围。 铺位分布图 东环路 第三十五页，共八十八页。 标准铺设计 原则：中小铺为主。 原因：1、我们没有赶上第一轮商铺热销市场； 2、现有商铺多以大铺为主，中小铺型有空间； 3、扩大客户面，形成低总价全民投资热潮。 手段：1、有效控制标准铺面积。 2、框架结构，提供自由的大中小铺兼有格局，最大化吸纳市 场投资力量。 基本要素： 开间：3.6—4.5米较大开间； 进深：9米超级小进深； 铺位面积：15—40平方米之间。 第三十六页，共八十八页。 以上铺位设计，要求与之相对应的住宅设计。 说明：要求住宅设计单元相对规整，便于一楼的铺位安排。 第三十七页，共八十八页。 住宅产品设计（示意） 第三十八页，共八十八页。 住宅要素分析之一：做几层建筑？ 前沿建议：3或3+1层； 建议理由： 1、区位论——此地块不是住宅适宜区，建议少建； 2、实用论——如果住宅是两房设计，对应的商铺住宅比是1：1； 如果住宅是三房设计，对应的商铺住宅比是3：2； （商铺为标准铺位） 这种比例关系将更好的促进住宅销售。 3、现实论——如果一层为5.2米挑高，那么住宅一层近乎相当与实 际三层，住宅二层，相当与实际四层。不宜再拔高。 第三十九页，共八十八页。 住宅要素分析之二：适度增加两房比例。 前沿建议：三房两房套数比例为7：3或6：4； 建议理由： 1、本案住宅非一次到位的第一居所选择； 2、单价上升，中小户型住宅迎来机会； 3、住宅+商铺的总价考虑； 4、两房设计可以更便于大面宽商铺的实现； 第四十页，共八十八页。 住宅要素分析之三：中小套型为主。 前沿建议：三房面积区间：115—120平米左右； 两房面积区间：85—90平米左右； 建议理由：同分析二。 第四十一页，共八十八页。 社区道路 商铺住宅 第四十二页，共八十八页。 说明1：为什么要留6米宽的社区道路？ 假设：6米宽的社区道路用做商铺 将面临几个问题： 1、15米商铺进深过大，商业价值难以实现； 2、大进深，将淹没于同质化市场竞争； 3、商铺以上居家生活不易安排； 第四十三页，共八十八页。 说明2：为什么是6米通道？ 原因： 1、以家居装饰建材等为主的批零业态，住宅多为商业配套，或做仓 储空间使用，有较大车辆进出需求； 2、5米或6米为双向单道设计，较为实用； 3、单元入户需要； 第四十四页，共八十八页。 说明3： 损失的面积怎么办？ 置换思维： 1、9米进深，3.6-4.5米面宽，有效控制标准铺位面积；形成差异化市场 供应，有利销售； 2、中小铺型，有效控制总价，挖掘了更广的市场投资需求； 3、可适当提高单价弥补； 注：对本项目来讲，低价（总价）快走比高价（总价）慢走更具实际意义。 第四十五页，共八十八页。 一层框架结构，商铺大小自由分割，提供更多产品组合与投资可能。 第四十六页，共八十八页。 我们给客户描绘了一幅美丽的画面，人群熙攘，日进斗金的情形仿佛即将到来；但却不够真实，现实的诱惑力还没有出现？他可以听听看看笑笑，然后走开，但不会下注买铺，因为：当他看到项目附近的庄稼地时，他就会失望的走开；或者心里想：再等等看看吧！ 第四十七页，共八十八页。 况且，西华有太多的选择空间。 有繁华核心区的现代城 有未来核心的天泰花园 有相差无几的时代佳苑、江南水乡… 第四十八页，共八十八页。 客户显然对项目未来的回