房地产开发与经营（第四版）吕萍-第8章 房地产融资.pptVIP

房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 吕萍 等 主编 第八章 房地产融资 现代房地产业的融资体现了房地产业与商业银行机构、非银行金融机构以及资本市场的紧密关系。资金是企业的血液，它是一种稀缺资源，对于资本密集型的房地产企业来说，资金的重要程度更是不言而喻的。本章从房地产融资的概念入手，分析了房地产融资与一般融资的区别，并对房地产融资进行了分类；从房地产融资的资金来源、融资结构、融资方式、融资成本以及运用融资策略来控制融资风险等角度出发，对房地产融资的一系列相关问题进行了较为深入的探讨。 8.1 房地产融资概论 从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义上讲，是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 若房地产企业无法获得金融机构贷款，则其投资能力将受到极大的限制。 从我国国情看，房地产行业是吸收金融机构信贷资金较多的行业，是金融机构之间争夺的重要对象。 8.1.1 房地产融资的概念及意义 8.1 房地产融资概论 从融资主体看，房地产融资分为房地产企业融资和房地产项目融资。 从房地产融资渠道看，房地产融资分为直接融资和间接融资 8.1.2 房地产融资的分类 8.1 房地产融资概论 融资规模大 偿还期较长 资金缺乏流动性 高风险、高收益 8.1.3 房地产融资的特点 8.2 房地产融资的资金来源 企业自有资金 银行贷款 政府财政资金 股票、债券、集资、租赁、商业信用等多种筹资方式 其他（外资、非银行金融机构、短期融资券） 8.2.1 房地产企业的一般性资金来源 8.2 房地产融资的资金来源 房地产抵押贷款 售后回租 预售资金 其他（建筑施工企业垫付工程款、延期支付土地出让金、重复融资） 8.2.2 房地产企业区别于一般企业的资金来源 8.3 房地产融资的主要方式 概念 是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。 融资的基本条件 对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件： (1) 房地产企业应满足的融资条件 (2) 房地产开发项目应满足的条件 8.3.1 银行贷款融资 8.3 房地产融资的主要方式 概念 从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。 从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。 8.3.2 信托融资 8.3 房地产融资的主要方式 房地产信托融资具备三大基本优势 信托融资创新空间宽广，同时具有巨大的灵活性 信托具有财产隔离功能。 相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的约束，也能够弥补中国人民银行121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。 8.3.2 信托融资 8.3 房地产融资的主要方式 抵押贷款类信托 股权投资类信托 股权证券化信托 权益转让模式 混合型信托 8.3.2 信托融资 房地产信托的运营模式分类 8.3 房地产融资的主要方式 8.3.3 股票融资 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。 股票分类 按股票所代表的股东权利 按票面是否记载金额 按是否记载股东姓名 记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票 8.3 房地产融资的主要方式 8.3.3 股票融资 发行途径 募集设立公司发行 募集新股公开发行 无偿增资发行 可转换公司债券 房地产股票的发行 发行方式 直接发行 间接发行 股票发行价格 平价发行 溢价发行 折价发行 发行程序 准备阶段 审批阶段 实施阶段 8.3 房地产融资的主要方式 8.3.4