第三讲房地产权属登记制度.pptVIP

第三讲 房地产权属登记制度 * * 本讲教学内容 一、房地产权属登记概述 二、土地登记 三、房屋登记 * * 一、房地产权属登记概述 （一）房地产权属登记的概念 房地产权属登记，又称房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。 房地产是需要登记才能表征其权利的一种财产。 登记的作用：主要在于公示财产权利归属状态和权利范围，以使之产生物权的对世效力。 * * （二）房地产权属登记的功能 1、权利确认功能。通过登记以确认房地产权利归属状态，经登记的房地产权利受国家强制力保护，可以对抗权利人以外任何人。 2、权利公示功能。房地产权属登记公开房地产权利变动状况，昭示利益关系人与社会公众，保障房地产交易的安全。 3、管理功能。房地产权属登记能实现国家的管理意图：一方面通过登记建立产籍资料，进行产籍管理；另一方面通过登记，来审查相关权利设立、变更、终止的合法性，进而取缔或处罚违法行为。 * * （三）我国房地产权属登记体制 房地产权属登记包括土地权属登记和房屋权属登记。 我国城市房地产管理法规定： （1）土地权属登记由县级以上的土地管理部门办理； （2）房屋权属登记由县级以上的房产管理部门办理的体制。 我国实行“土地产权登记发证和房屋产权登记发证”、“两制分开，两证分开”的登记管理体制。（不合理，不科学） * * 《城市房地产管理法》第63条规定，在分开登记体制之外，允许各地经省级政府确定实行统一登记体制。房地产权属统一登记管理是比较科学、有效合理的体制。 （注意：我国《物权法》确立了不动产统一登记制度，即由一个登记机关统一负责有关不动产的登记事务，并在登记范围、登记规则和登记程序等方面实现统一。） * * （三）登记效力 1、房地产权属登记的效力 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，例如：p86 （1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 （2）非依法律行为发生的物权变动（如法律文书，政府征收决定等）。 （3）考虑现行法律规定及我国的实际情况（如农村，土地承包经营、宅基地、地役权），也可不经登记发生效力。 * * 我国土地使用权和房屋所有权登记发证制度 （1）土地使用权登记发证 以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经其核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 （2）房屋所有权登记发证 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由其核实并颁发房屋所有权证书。 * * 土地使用权登记发证： 房屋所有权登记发证： 申请登记 核实 颁发证书 县级以上地方人民政府土地管理部门 同级人民政府 申请登记 核实 颁发证书 凭土地使用权证书 向县级以上地方人民政府房产管理部门 县级以上地方人民政府房产管理部门 * * 房地产转让或变更的登记制度 （1）首先，向县级以上地方人民政府房产管理部门申请变更登记； （2）其次，凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记； （3）经同级人民政府土地管理部门核实； （4）由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。 * * 2、更正登记 更正登记是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关对错误事项进行更正的登记。 更正登记的效力是彻底消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。 * * 3、异议登记 异议登记是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，将其异议记载在不动产登记簿。 异议登记的效力是使不动产登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依据登记的公信力而受到保护。 但异议登记的效力是临时性的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 * * 4、预告登记 预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生的不动产物权的变动。 预告登记的效力是限制不动产出卖人处分不动产物权（案例：一房二卖。注意：购房人购买预售的房屋，购房人依据预售合同只有合同法上的请求权，没有排他的效力）。 办理预告登记后，预告登记具有排他效力，开发商违背预告登记的内容进行的处分行为不能发生法律效力。 * * 二、土地登记 1、概念 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权