天津某广场项目营销执行报告.pptVIP

营销阶段 营销筹备 项目导入 认筹 首批公开发售 二批发售 时间 08.8 9 10 12 09.1 2 4 5 6 7 8 9 10 … 10.12 重大节点 围墙包装 外展启动 售楼处样板间开放 元旦 首批开盘 二批开盘 阶段目标 策略制定 营销准备 形象认知、客户培养，抢占市场 首批热销，美誉度提升 09-10年目标实施 阶段推广 形象推广 产品推广 客户锁定 首批发售、强销 首批加推 二批发售 二批蓄客 销售目标 开盘后在4-6月完成300套的75%，占整体1500套约15%.09年9月前销售完成439套，占首批95%，占整体1500套约29%. 整体推售节奏划分 各阶段最终执行方案根据各阶段具体销售情况变化调整 4.18 9.26 第五十页，共一百零一页。 08年9月 10月 11月 12月 09.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 … 10.12月 筹备蓄势期 首批公开发售 持续销售期 9.20 10.8 项目导入 围挡亮相 区域引爆 外展亮相 客户深耕、锁定 3.10 认筹 首批强销 4.18 开盘解筹 巩固成果 积攒新客 二批蓄客 9.26 二批发售 10.26 持续销售 二批强销月 产品推售 品牌落地 根据对项目入市时机的判断，结合项目前期准备工作的实际进展情况。以项目开盘节点为阶段划分标志。 将项目操作阶段划分为筹备蓄势——公开发售（首批）——持续销售。 同时，根据各个阶段内，所需解决问题的不同，又将三个主要阶段，细化为九个操作步骤。 整体推售节奏划分 各阶段最终执行方案根据各阶段具体销售情况变化调整 售楼处、样板间开放 12.17 市场启动 2.10 8.20 媒体引爆 推广上线 第五十一页，共一百零一页。 放盘策略及目标分解 　 A栋 B栋 C1栋 C2栋 D栋 所处位置 位于项目地块最南端 位于项目地块中央 位于A栋北侧 位于项目北侧，B、D栋之间 位于项目最北端 ★★★★ ★★★★ ★ ★★★ ★★★ 产品品种 LOFT户型 LOFT户型 LOFT户型 LOFT户型 精装公寓 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 朝向 南北朝向，采光佳 南北朝向，采光佳 东西朝向，采光偏差 东西朝向，采光偏差 南北朝向，采光佳 ★★★★ ★★★★ ★★ ★★ ★★★★ 景观 南向规划变电站一处，可能影响局部景观视野 受其他楼栋遮挡，南北向景观视野不足 东西向无遮挡，景观视野开阔 东西向无遮挡，景观视野开阔 西侧局部受C2栋遮挡，景观视野受阻 ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 环境 变电站的启用，将引起客户对于辐射作用的担忧 位居中央，绿化环境优美 距A栋过近，采光影响尤甚 距B栋间距较大，处于项目中心组团，环境较好 紧邻主干道，形象展示面充足，环境条件较好 ★★ ★★★★ ★★ ★★★ ★★★★ 综合评价 楼栋朝向正，采光性好，景观视野开阔。同时，距离规划变电站较近，客户会有辐射方面担忧。 该楼栋在整体价值评价中，属中度表现 位处项目地块中央，朝向南北，南向楼宇间距充足，采光较好。为项目LOFT产品中整体价值表现较好的楼栋。该楼栋在整体价值评价中，属强度表现 位于项目地块南侧，紧邻A栋，受A栋遮挡较严重。再者，由于东西朝向的原因，整体采光性偏差的问题，更显突出。 该楼栋在整体价值评价中，属弱度表现 位于项目地块北侧，为东西朝向，与同为东西朝向的C1栋相比，该栋位于中心组团，居住环境条件相对较好。 该楼栋在整体价值评价中，属中度表现 位于项目地块北端，南北朝向，采光佳。处于项目地未来交通主通道南侧，生活环境、便捷程度较好。 该楼栋在整体价值评价中，属强度表现 ★★★ ★★★★ ★ ★★ ★★★★★ 项目各栋价值表现： A B D C2 C1 强 弱 第五十二页，共一百零一页。 放盘策略及目标分解 优势成熟产品先行? LOFT产品为项目产品核心竞争卖点。市场上LOFT产品的畅销，也从侧面证明该类产品市场认可度较高，接受能力不存在抗性，市场成熟，无需市场培育引导过程。 基于此，项目将LOFT产品作为首选入市产品，将可最大程度的吸引市场对项目的广泛关注，无需担心市场遇冷的情况发生。同时，配合媒体推广，引发市场关注，一炮而红。 大体量产品先行? 项目由LOFT与精装公寓两种产品构成，总户数1490套。其中LOFT产品940套，约占总量的63%；精装公寓560套，约占总量的37%。选择占项目比重较大的LOFT产品先行入市，是出于对项目整体销售进程把控的考虑。通过开盘强销期这一重要销售节点，先行消化一部分LOFT产品，以避免项目后期所剩产品过于单一的情况发生。 配比比重大产品先行? 项目户型配比由1室1厅、2室1厅及3室1厅三种户型构成。其中，1室1厅户型占总套数72.