物业管理法律关系.pptVIP

第四章 物业管理法律关系 概况 法律关系 物业管理合同 法律责任 法律规定 法律实务 法律案例 第一页，共三十一页。 一、概况 （一）、传统物业管理与现代管理的比较 1949-1978年，我国实行的是公有化、福利型的住宅制度； 我国住房制度试点阶段（1978-1987），首推城市是广州、深圳。 深圳市物业管理公司成立于1981年3月23日； 传统的房屋管理主要采用行政手段、产权归国有。 第二页，共三十一页。 （二）立法概况 最早确认建筑物区分所有权的法律：《城市已产毗连房屋管理规定》（1989年12月21日，建设部 ） 把物业管理推向前进的法律是：《关于进一步深化城镇住房体制改革、加快住房建设的通知》（1998年国务院） 第三页，共三十一页。 法律体系： 宪法——《中华人民共和国宪法》（最高的法律效力） 法律——《中华人民共和国合同法》（全国人大及常务委员会通过） 行政法规——《物业管理条例》（国务院） 部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》（国务院授权的部门——建设部、国土资源部等） 地方性行政法规——《广东省物业管理条例》（地方人大） 第四页，共三十一页。 二、法律关系 （一）构成要素 1、主体——参与者 国家—— 支配地位，行使管理权； 法人—— 最为突出的是物业管理公司的出现和发展。 自然人 2、客体——权利客体（权利指向对象）包括：物、行为（管理活动）、非物质财富（智力活动成果）； 3、内容——权利和义务内容 第五页，共三十一页。 注意： 物业管理工作的归口管理部门：房地产行政主管部门； 物业管理法律关系产生、变更的基础是协议委托； 第六页，共三十一页。 （二）、业主、业主委员会、业主大会 1、业主——物业的所有权人（房屋所有权人） （1）业主权利 选择权 监督权 解聘权 （2）业主义务 遵守法律、法规；（守法）； 遵守业主公约和pm合同条款； 服从业主大会和业主委员会的各项决议、决定； 支持物业管理公司工作； 第七页，共三十一页。 2、业主大会 （1）概念：由pm区域内全体业主组成，决定在物业使用与管理方面事关业主利益重大事项的业主自治最高权力组织； 第八页，共三十一页。 （2）业主大会的召开 首次业主大会召开条件：物业交付使用的建筑面积达50%以上； 业主大会每年至少召开一次； 例行业主大会会议由业主委员会负责召集； 临时业主大会召开应有20%以上投票权的业主提议； 物业所在地的行业行政主管部门应指导首次业主大会的召开； 第九页，共三十一页。 （3）业主大会权利和地位 业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务有最高决策权； 权利： 选举和撤换业主委员会的组成人员，监督业主委员会的工作； 通过业主公约和业主委员会章程 批准物业管理委托合同； 决定事关业主利益的重大事项； 决定物业管理的其他事项； 第十页，共三十一页。 （4）业主投票权（表决权） 权力来源：业主的所有权派生出来的； 标准：住宅按户计算表决权；工业厂房、商业用房按建筑面积； 行使：业主大会通过的决议需要1/2以上有票权的业主同意；大会应超过1/2的业主或代表的参加； 第十一页，共三十一页。 3、业主委员会 概念：在物业管理区域范围内，经业主大会或业主代表大会选举产生，又物业所有人代表组成，代表全体业主实施自治物业管理的组织； 地位：必须对业主大会负责； 业主委员会成员： 业主委员的个数应按照物业的规模确定为5-15人，（最少不少于5人）； 成员的任期为2-3年； 委员是否获得酬金应由业主大会决定； 业主委员会成员的撤换应由业主大会决定； 第十二页，共三十一页。 职权和义务 职权 决策权、监督权、审议权 义务 执行业主大会决议、接受政府监督 第十三页，共三十一页。 三、物业管理合同 （一）合同订立的原则 当事人之间地位平等——一方不得将自己的意志强加给另一方； 当事人意思自治原则——充分协商，合法形式确认，合同成立； 公平原则——合同兼顾各方利益。显失公平的“霸王合同”和忽视对方权利的“格式合同”都不受法律保护； 诚实信用原则——不得欺诈、隐瞒真相、乘人之危的手段侵犯他人的利益； 合法原则——合法、遵守社会公德、不损社会、公共利益； 第十四页，共三十一页。 缔约过失——指一方当事人在合同成立前的缔约过程中，由于自己的过错致使合同不成立，并因此给对方当事人造成损失； 缔约过失责任——是在诚实信用原则在合同订立阶段的体现； 第十五页，共三十一页。 （二）物业管理合同 性质：劳务合同 ；（合同客体伟：劳务） 合同效力——首要因素：合同主体资格是否合法； 订立：属于：要式合同；必须以书面形式签订，并报有关部门登记备案； 第十六页，共三十一页。 四、法律责任 法律