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注意事项 ?(1)示范合同文本应事先准备好。 (2)事先分析签约时可能发生的问题，向主管经理报告，研究解决 的办法。 (3)签约时，如客户有问题无法说服，汇报主管经理或更高一级主管。 (4)解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。??? 第二十八页，共五十页。 (5)对签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。 (6)签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。 (7)若客户的问题无法解决而不能完成签约时，请客户先回，另约时间，以时间换取双方的折让。 (8)及时检查签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。 第二十九页，共五十页。 第六节? 交付 ?一、交付应准备的资料： ? 1．房屋质量检验合格书 ? 2．房屋使用说明书 3．物业管理公约(需每位客户与物业公司签字认可) ? 4．验收项目说明书 ? 5．物业提供的物业管理收费标准 第三十页，共五十页。 有关房地产税收解答 第三十一页，共五十页。 一、在现行房地产税收政策法规框架内，作为房地产税收的纳税人需要缴纳哪些税? 房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。目前，直接与房地产相关的税费主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、契税、城市房地产税。 第三十二页，共五十页。 二、房地产开发企业建造、销售房屋需要缴纳哪些税？ 房地产开发企业销售房屋主要缴纳企业所得税33％、营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％、土地使用税2元/平方米（建制镇1.5元/平方米）、土地增值税（四级超率累进税率）、印花税3‰、耕地占用税2元/平方米、契税3％等。根据房地产开发不同环节实行相应的税收政策。 第三十三页，共五十页。 1、营业税部分，在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。 房地产企业销售房屋时连同房屋所占土地使用权一并转让的行为，都属于有偿转让不动产，均应按5%的税率征收营业税。 第三十四页，共五十页。 2、土地增值税部分，房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。 第三十五页，共五十页。 ?房地产销售流程 第一页，共五十页。 目 录 第一节? 寻找客户 第二节? 现场接待 第三节? 谈 判 第四节 客户追踪 第五节? 签??? 约 第六节? 交 付 第二页，共五十页。 第一节? 寻找客户 一、客户的来源渠道 要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。 客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。 第三页，共五十页。 一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是对项目已经有了较多的了解，购房意向性较强。 二、接听热线电话 (1)接听电话须态度和蔼，语音亲切。 (2)通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入。 第四页，共五十页。 (3)在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯： 第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。 第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品的具体要求的资讯，其中，与客户联系方式的确定最为重要。 (4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。 (5)马上将所得资讯记录在客户来电表