北京市房地产市场分析03.pptVIP

K G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 2011年3月北京楼市分析 第一页，共三十六页。 宏观市场背景分析 宏观政策 房地产市场分析 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 存量房市场分析 市场特征概述 成交 市场点评与展望 总 目 录 第二页，共三十六页。 宏观市场背景分析 国家宏观房地产政策汇总 北京房地产政策汇总 目 录 商品房销售明码标价规定 关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告 第三页，共三十六页。 《商品房销售明码标价规定》 政策内容 2011年3月16日，国家发展改革委公布《商品房销售明码标价规定 》 （发改价格〔2011〕548号 ）。 从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。 康正视点 此次颁布的规定实际操作起来有一定难度。除了上述条款，还有规定要求，对已销售的房源，开发商应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。但事实上，目前楼盘售楼处大多只有房源销售的销控表，而该表起到的作用不过给购房者制造紧张气氛，而并非是对事实数据的统计。 第四页，共三十六页。  《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》 政策内容 2011年3月27日，北京市住房和城乡建设委员会公布《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》 （2011年第5号 ）。 规定：从3月27日起,售房人应向主管税务机关申报售房人及家庭成员情况,如实填写《售房人家庭唯一住房承诺表》。主管税务机关根据纳税人提供的《售房人家庭唯一住房承诺表》,通过北京市房屋交易权属系统对售房人及其家庭成员住房登记记录进行查询和核验。如果查询显示纳税人家庭此前已办理房屋权属登记手续或已办理房屋网上签约手续的,此次售房不属于家庭唯一住房的条件,应依法缴纳个人所得税。  康正视点 新规严格了5年以上二手房免征个人所得税的范围,拥有多套住房的投资客将不能再钻漏洞了。不过,由于目前北京二手房仍是卖方市场,恐怕业主会通过提价或者让买房人承担这个税费来转嫁成本,这会使买房人的负担进一步加大。 　 第五页，共三十六页。 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 康正视点 目 录 第六页，共三十六页。 3月，共成交7块土地，居住用地0宗，工业用地4宗，商业金融用地3宗，综合用地0宗。出让建设用地面积144.51万㎡，环比上月上涨了152.31%，同比下降了10.95%；规划建筑面积为133.86万㎡ ，环比上月上涨了5.22 %，同比下降了55.91%；楼面地价2013元/ ㎡ 。 本月成交总价和楼面地价最高的地块是内蒙古巨力实业集团有限责任公司和内蒙古汇能集团汇能房地产开发有限公司联合体以14.7亿元获得的丰台区丽泽金融商务区E-13、E-14地块商业金融项目用地，楼面地价13103元/ ㎡ 。 2010年与2011年土地总体成交对比 市场特征概述 第七页，共三十六页。 宅用地零成交 住宅用地未有供应，本月不做环比比较 。 土地成交仍以工业用地为主，一共成交4宗，土地出让面积123.51万㎡ ，占总成交面积的85.47%。 商业金融用地及多功能用地较为活跃，一共成交3宗，土地出让面积20.99万㎡ ，占总成交面积的14.53% 截止3月，一季度的土地收入尚不及去年同期的三分之一 。 3月土地成交总览 住 数据来源：北京市土地储备中心 土地 分类 土地 宗数 建设用地面积(万㎡) 规划建筑面积(万㎡) 楼面价 (元/㎡) 数量 比例 数量 比例 居住类用地 0 0 0.00% 0 0.00% 0 商服金融类用地 3 20.99 14.53% 31.57 23.58% 5656 工业用地 4 123.51 85.47% 102.29 76.42% 889 综合用地 0 0 0.00% 0 0.00% 0 其它（如，加油站） 0 0 0.00% 0 0.00% 0 合计 7 144.51 100.00% 133.86 100.00% 2013 第八页，共三十六页。 3月新增供应地块的区域分布平均，且主要集中在顺义、平谷、大兴、房山等区域 。其中顺义区成交面积占比最大，土地面积106.04万㎡，总出让面积的73.38%。 五环内城六区成交仅1宗，位于丰台区，出让土地面积1.55万㎡，约占总出让面积的1.07% 。 地供应分布平均，主要位于近郊区 3月土地成交行政区县分布 土 第