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第三章 房地产投资策划 本章学习目标 通过本章的学习，掌握房地产投资方向与场地选择的方法、以及房地产营销风险的防范方法； 了解影响项目投资和营销的项目规划、景观和户型设计等内容； 掌握项目可行性研究的基本方法。 第一页，共三十五页。 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资的概念、类型和方式 二、房地产投资策划的过程 第二页，共三十五页。 一、房地产投资的概念、类型和方式 （一）房地产投资的概念 房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在房地产投资活动中来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资是近年来发展起来的一种的投资形式，是地产投资与房产投资的总称。由于房产从属于地产，因此，房地产投资中，地产是第一性的，房产是第二性的。 第三页，共三十五页。 一、房地产投资的概念、类型和方式 （二）房地产投资的类型 1．房地产开发投资 2．房地产置业投资 （三）房地产投资的方式 1．基本建设式 2．楼宇购买式 3．合作开发式 4．购买股权式 第四页，共三十五页。 1．收集市场信息 2．投资分析 3．土地开发权的获得 4．房地产建设开发 5. 房地产营销管理 二、房地产投资策划的过程 第五页，共三十五页。 第二节 房地产投资方向的分析与选择 一、房地产投资方向的分析 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 第六页，共三十五页。 （一）房地产投资利弊 （二）政策调控使得房地产开发趋于理性 （三）房地产投资方向的选择 一、房地产投资方向的分析 第七页，共三十五页。 （一）住宅的选择 1．质量的选择定位 2．时机的选择 3．位置的选择 （二）别墅的选择 1．视野环境定位 2．服务设施要高档齐全 3．业主素质定位 4．交通联系一定要便捷 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 第八页，共三十五页。 （三）写字楼的选择 1．市场定位 2．区位选择要谨慎 3．充分考虑停车问题 4．功能要专业化 5．服务设施要齐全 （四）商业店铺的选择 1．注重业态定位，将商业店铺纳入商圈 2．保证交通顺畅 3．注重规划设计 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 第九页，共三十五页。 （五）酒店式公寓 1．地段、地段还是地段 2．交通发达、便捷 3．公寓空间要舒适而精巧 4．锁定目标客户群 二、投资房地产具体项目要考虑的因素 第十页，共三十五页。 第三节 房地产投资场地的选择 一、对区位的理解 二、房地产投资场地的分析与选择 三、不同类型的物业对区位的特殊要求 第十一页，共三十五页。 1．区位的涵义 （1）狭义的区位概念 指某一具体投资场地在城市中的地理位置，它包括宏观位置、中观位置和微观位置。 （2）广义的区位概念 指除了其自然地理位置外，还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 2．“区位”的发展变化 位置的好坏优劣是城市在长期发展中形成的，是自然地理条件及经济、文化、社会等多种因素相互影响、共同作用的结果，必将随着城市经济、文化、人口、市政基础等的发展、变化而变化。自然环境的改变、经济水平的不均衡发展、社会环境的变迁、人口的迁移、市政基础的改变等都会导致地段等级的上升或下降。 一、对区位的理解 第十二页，共三十五页。 （一）房地产投资场地分析 1．区位分析 2．地块分析 3．开发潜力分析 4．获取场地开发权的方式 二、房地产投资场地的分析与选择 第十三页，共三十五页。 （二）影响房地产投资场地选择的要素汇总 1．城市规划方面的因素 2．自然特性 3．市政基础设施 4．交通通达程度 5.停车条件 6.环境条件 7.公共配套服务设施完备情况 8.当前土地使用者的态度 9.土地价格 二、房地产投资场地的分析与选择 第十四页，共三十五页。 （三）满足位置合理的基本要求 对于住宅的位置合理，一般来说，理论上有两个基本要求，即运移成本最小和区域环境最优。 所谓运移成本是指住户上班、购物、孩子上学、就医等日常活动所支付的运输成本，包括金钱、时间和精力；所谓区域环境包括房屋周围的自然环境、经济环境和社会环境。 区域环境对于房地产营销至关重要，如果住宅周围绿树葱葱、繁花似锦，靠近公园、河流、高尔夫球场，有令人心旷神怡的景观，毫无疑问会提高居住品质；但若是邻近工厂、污水处理厂、飞机场，则毒气、废水、噪音的污染将使人无法正常生活。 二、房地产投资场地的分析与选择 第十五页，共三十五页。 （一）住宅对区位的要求 1．市政公用和公建配套设施完备的程度 2．公共交通便捷程度 3．环境因素 4．居民人口与收入 5．住宅位置的具体选择 （二）写字楼对区位的要求 1．与另外的商业设施接近的程度 2．周围土地利用情况和环境 3．易接近性 三、不同类型的物业对区位的特殊要求 第十六页，共三十五页。 （三）