城市化背景下专题研究商业地产研究.pptVIP

商业地产研究 细分功能区划的“豪布斯卡”规则， “中央商务区产业“三三二二”配比，即30%%办公区，30%%零售，20%%服务，20%%高档公寓； “豪布斯卡”(HOPSCA) 第六十二页，共六十四页。 THANKS 谢谢聆听 Happy New Year! 第六十三页，共六十四页。 内容总结 城市化背景下－－。－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才。距美、法100年，距日40年。距美、法50年，距日本30年。距美、日60年，距法30年。距美、日50年，距法75年。距美、50年，距法日港30－40年。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。1、城市化初级阶段：城市化率30%以下。3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。其它类型的开发商――包括其它行业转型进入商业地产项目开发。专卖型 ――。提供日常商品提供。但商业地产开发还要加入商业经营模式，必须进行商业评估和布局规划。大型商业地产的主题及主题区域。建设模式、投资模式 第六十四页，共六十四页。 商业地产用地的选择 用地形状 高差变化 可进入性 视觉可达性 用地物理状况评估 第三十页，共六十四页。 商业地产用地的选择 比较恰当的方法有三： 一是模仿巴黎城市的做法，将商业地产项目建在各线地铁的终点或主要交通道口； 二是在新建小区建立规模适当的商业地产项目； 三是在传统社区采取老网点重新整合的方法发展商业地产项目。 地址的选择 第三十一页，共六十四页。 商业地产类型和规模 常见的类型有： 折扣型―― 专卖型 ―― 景观型―― 娱乐型―― 生活型―― 商业地产项目开发的类型和规模的确定 第三十二页，共六十四页。 商业地产研究 商业项目分级标准 第三十三页，共六十四页。 商业地产研究 超广域？ 商业地产小知识 广域？ 第三十四页，共六十四页。 分 类 指 标 设置地域 功能定位 服务对象 客流 量 服务人 口 基本商业面 积 基本设置业态与业种 配套行业 市中 心商 业区 城市规划的中 心商业区； 历 史形成的商业 集聚地 购物、文化娱乐休 闲、旅游并与金 融、商务结合 国内外及本市消 费者 50万 30万平米 大型百货店、专业 店、专卖店，文化 娱乐、餐饮 旅馆、金融服 务、旅游服 务、展示、图 书报刊、邮电 业 区域 商业 中心 居民聚居区、 商务集聚地、 公共交通集散 地周边 购物、文化娱乐、 休闲 该地区及外来消 费者 25万 20万 10万平米 购物中心、超市、 百货店，文化娱 乐、餐饮 旅游、金融服 务、图书报 刊、邮电业 居住 区商 业 人流集中，交 通便利的地段 保障该地居民的日 常生活，提供必要 的服务 当地居民 5万 2.5万平米 超市、便利店、医 药店，菜市场、餐 饮 生活服务、图 书报刊邮电业 街坊 商业 街坊主要出入 口，居民主要 途径地 提供日常必须商品 及便利服务 当地居民 0.4万 0.06万平米 便利店、餐饮店， 生活服务业 专业 街 商业中心周 边，交通便利 处 提供专门商品或专 业服务 购买专门商品， 寻求专业服务的 消费者 街长200米 以上，专业 店30家以上 特色专业店、专卖 店 配套服务 新城 商业 中心 城市规划的新 城中心商业 区； 人流集 中，交通便利 的地段 购物、文化娱乐、 休闲、旅游并与金 融结合 新城居民，商圈 辐射范围及外来 消费者 25万 20万 12万平米 购物中心、百货店、 超市、专业店、专卖 店、餐饮、文化娱乐 旅馆、金融服 务、旅游服 务、图书报 刊、邮电业 中心 镇商 业 人流集中地 购物、旅游、为农 服务 本镇居民、周边 村民及外来消费 者 5万 2万平米 超市、餐饮、小商 品市场、农贸市 场，农资供应 生活服务、图 书报刊、邮 电、文化娱乐 业 一般 镇商 业 镇街区，农贸 集散地周边 提供日常商品提供 生活与为农民服务 本镇居民，周边 中心村村民 2万 0.8万平米 超市、便利店，菜 市场，餐饮， 农资 供应 生活服务、图 书报刊邮电、 文化娱乐业 第三十五页，共六十四页。 商业地产类型和规模 常见的类型有： 购物中心――购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。 商业街 商业地产项目开发的类型和规模的确定 第三十六页，共六十四页。 商业地产研究 大致有三种。 一种是Shopping Center 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入