世联山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告.pptVIP

郑州橄榄城商业项目 第四十九页，共八十一页。 * 三环路 快速环路 中心区 郑东新区 约20分钟 约20分钟 项目区位 本项目位于城市南三环，道路通达性较好，车行至市中心约20-30分钟 南三环 冯庄路 橄榄城启动区 项目位于冯庄路与南三环交汇处的东南位置，紧邻南三环和冯庄路，昭示性好；是百万平米住宅项目——橄榄城中的一部分； 地块位于南区主要批发、物流市场群中心位置，辐射面广，有利于提高项目影响力； 项目北侧与老城区相邻，距离市中心及新区中心均约20分钟车程，与城区发展核心区域联系较为紧密； 至新郑约30分钟车程；至新密约40分钟车程，与新郑及新密市的距离较近，对其有一定的向心吸引力。 第五十页，共八十一页。 * 一期 在售 三期 09年 四期 10年 二期 在售 回迁安置区，3500户，08年底交房 本项目 天擎花园，650户，09年 经适房约1500户09年 待开发地块 第十三中学 储备用地 储备用地 待开发（安置房） 医疗用地 黄河科技大学 小学 2008年 一期/首期推出564套； 回迁安置区入住，共约3500户 二期/首期推出280套； 2009年 一期，后续约300套左右 天擎花园开发 二期，后续约1000套左右 经济适用房开发 三期上市，约1500套 2010年 四期（亚新），约400套。 南三环 石柱路 冯庄路 佛岗东路 待开发地块 项目整体概况及开发进程 本项目属于橄榄城项目的商业配套区，目前橄榄城项目处于一二期销售阶段 橄榄城项目为佛岗城中村改造项目，总规模近百万平米，未来总人口将达3-5万人； 目前处于一二期（南三环北侧）销售阶段，一期计划09年10月入住； 南三环南侧的回迁安置区已基本开发完毕，08年底入住。 第五十一页，共八十一页。 * 地块内无地上物，属空地状态，周边道路、住宅等在建工程较多 项目四至： 北：南三环 西：冯庄路 南：佛岗村回迁小区 东：金桥机械租赁公司 地块现状 南三环 冯庄路 启动区建设现状 冯庄路建设中 南三环 项目启动区 地块现状 检察院家属院 佛岗村回迁小区 地块现状： 已拆迁完成，属空地状态，建设弃土较多 第五十二页，共八十一页。 * 南三环已建成通车，冯庄路年底通车，未来交通便利，目前区域公共交通线路较少 36路(火车站→郑州摩托电动车物流港) 111路(南环路新郑路站→医学院) 215路(佛岗村公交站→北环路丰庆路站) 81路(佛岗村→火车站) 项目周边公交线路较少,可直达火车站,医学院,北环路庆丰路站 南三环 冯庄路 本项目北面紧临南三环，为市主干路，道路情况较好，车流量不大； 冯庄路是一条新的政府规划路，其正在施工建设中，2008年底通车，南起佛冈东路，北至航海路，连通航海路与南三环。 交通环境 第五十三页，共八十一页。 * 本项目由商业与住宅两个地块组成，其中商业地块建筑面积约8.1万平米，住宅约4.4万平米 占地面积：32372平米 容积率：2.5 建筑面积：80930.01平米 建筑密度：40% 商业地块指标 住宅地块指标 占地面积：17718.58平米 容积率：2.5 建筑面积：44296.45平米 建筑密度：25% 绿化带 南三环 70m 月光路 20m 15m 商业用地 住宅用地 寒山东路 50m 冯庄路 25m 郑州市市政工程管理管理处 项目指标 第五十四页，共八十一页。 * 项目目标和限制条件 商业开发提升区域价值，促进住宅价值实现 商业实现良好的经营 开发收益最大化 区域居住密度低，商业氛围差，短期内难以改变 项目属于综合性项目，有住宅等产品 项目目标 现状与约束条件 第五十五页，共八十一页。 * 项目核心问题 1. 城市边缘区大规模商业如何成功开发、运营？ 2. 商业价值如何注入住宅等其他产品，实现效益最大化？ 第五十六页，共八十一页。 * 橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中 编号 地块 商业面积(平米) 1 A-2-01 2006.00 2 A-3-01 21616.00 3 A-4-01 4753.00 4 B-2-04 1263.00 5 B-4-01/02 11072.00 6 B-9-03 2692.00 7 B-11-01/02 29678.20 8 B-11-04(检察院) 7215.00 9 B-8-02 5831.29 10 C-3-01 22418.00 11 C-3-04 5324.00 12 C-4-01 15913.24 合计 129781.73 2 1 3 4 5 9 11 6 10 7 8 12 本项目 本项目规模：80930平米 第五十七页，共八十一页。 * “整合商业模式”——满足消费者一