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物业服务市场困境和机遇 物业服务市场困境和机遇 最近，有关机构对北京人渴望什么样的社区规划及物业服务进行了一次调查，被调查者中有 38.1%的人认为可承受的最高物管费为每平方米每月2 元，希望得到的物管服务则包括 24 小时保安、定点班车、接送孩子等，可见北京人对物管企业的要求不低。此外物管企业实行资质等级评定、物管项目实行公开招投标制等使得现在的市场不好做便成了物业公司老总们的一个共识。 在不好做的情况下，北京物管市场竞争会呈何种态势?各家物管企业如何使自己的服务被业主认可? 市场需求增大为物管企业提供机遇 北京均豪物业公司总经理于庆新认为，目前北京物管市场呈现四大特点：首先是随着开发商品牌意识的提高和业务细化的需要将逐步丢弃自建自管的观念，把项目交给专业物管 公司；其次是国企改制逐渐使房管所脱离政府部门，成为自负盈亏的企业实体；第三是现在 物管项目开始实行招标，不称职的物管企业会被业主炒掉，由新的管家取而代之；第四是行 政事业单位的后勤服务社会化为物管企业的发展提供了难得的机会。 清华大学房地产研究所副所长季如进也认为，除现有住宅小区必须进行物业服务外， 伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务 已逐渐社会化，物业服务的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关 大院的物业服务和莲花物业负责国家计委生活区的物业服务已经说明了这一点。 物管市场目前存在哪些问题 物业服务在实际工作中，其市场现状难以令人满意，主要表现形式有四个方面：1.投 诉率高，据有关资料统计，2004 年全国物业服务和商品房投诉与2003 年相比增加 45.3%。2.缺乏规范，投诉的意见主要集中在对物业服务公司以老大身份自居、管理水平低、服务不 到位、收费过高等方面。3.有市无场，与市场巨大需求潜力形成强烈反差的是，物业服务市 场结构不全，交易体系不完善。4.运作困难，一方面有实力的物业服务企业难以找到项目， 只能在原经营规模上艰难支持；另一方面需求方想聘用自己满意的物业服务公司却无门路， 更谈不上选择。 中海物业北京公司的总经理耿万岭认为物管具体政策可操作性较差和从业人员专业 化程度不够是物管市场存在的两大问题。谈到人员素质问题，他认为现在的物管人员上岗培训时间太短，这样不利于从业人员专业化程度的提高。而从业人员素质的确是影响物管企业发展的因素之一，目前执行的物管培训是有作用的，但今后还应逐步加强物管从业人员的在岗培训。 明年的物管市场竞争如何体现 面对竞争物管公司开始各谋对策。北京物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度，但各家物管企业已明显感到了生存压力。一些物管公司已经开始调整自己的经营策略，表现出 功能上互相补充、业务上相互渗透的趋势。 有钱赚就应该做是企业生存的一个基本原则，但市场有利润空间不意味着市场运作进入了良性循环。耿万岭认为，北京明年的市场竞争会更激烈，物管公司的分化组合也会逐步加大。随着几年来商品房的热销，物管企业竞争的焦点会在物管费上得到体现，谁能合理收费、优质优价，谁就可能占领市场。 企业发展的客观要求是走规模化道路。他预测，破产与兼并将是今后物管市场的主旋律。目前北京市各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，会导致两种情况 的产生：一是经营规模小、服务水平差、信誉低的物管公司因不能适应市场变化，最终破产 倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。 规范物业服务市场运作的《物业服务条例》已出台一段时间，随着执法力度的加强， 物管企业的竞争会从无序逐渐变成有序，明年的物业服务市场将是大发展前的调整期，不论 是外资企业还是外地公司，要想真正立足北京物管市场，首先做的就是树立自己的品牌形象， 拿出优秀的作品来。耿万岭说。 现有的物业服务水平需要跨越式提高 北京房地产协会有关人士认为，现有的物业服务水平需要跨越式提高，提高水平的对策可注重以下三个方面： 首先应不断加强对市场主体的培育与建设。从供应来看，物业服务现在虽已逐渐从房地产开发环节中脱离出来，但在培育市场主体还有欠火候；而培育市场主体不但有利于市场 行为的规范，而且有利于培育和发展大中型物业服务企业和公司。 从物业服务市场的需方来说，凡符合条件的社区都要成立业主管理委员会，但真正成立了业主管理委员会的目前仍然不太多。建议有关部门抓紧这一工作的实施 其次，应不断发展和完善市场介体。市场介体建设主要应从以下方面入手： 成立为交易服务的中介组织，例如，经纪公司、交易所，形成有形的物业服务市场。要制订交易的规则和方式，规定市场准入原则和方式，规定市场准入原则，招投标程序，引 入竞争原则；成立经纪公司，建立市场供需双方的档案材料，发布供求信息，主持招投标过 程，进行合同的签订、解除；由政府有关部门出面