深圳茵悦之声酒店式公寓项目定价策略.ppt

景洪市场小户型基本上全是精装修，精装修项目价格较高且销售速度较快，毛坯房销售速度较慢，如中景明城项目其精装户型销售均价高达4300—4400元/㎡且开盘就售完。而其未装修户型均价3700元/㎡，现还未销售完。 景洪市场公寓项目，毛坯房均价2700-3700元/㎡, 精装修3800-4400元/㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡ 目前公寓项目价格标杆为雨林假日，精装修公寓价格达到6500元/㎡以上，国际四星级酒店管理入驻（伯兰德），精装修，带家具。带租约销售10年返租，前3年返总房价的5%，后7年返总房价的6%，每年有30天自己入驻。 市场在售楼盘小结 * 第十页，共四十六页。 1 定价背景分析 3 核心均价推导 4 核心价格验证 5 价格策略实现 2 价格策略制定 项目经济指标 市场分析 目标分析 * 第十一页，共四十六页。 保证安全回款同时实现项目毛坯房实收价3200元/㎡，冲击3500元/㎡ 1 价格目标 现状：整个景洪在售精装修公寓销售价格在2750-4300元/㎡ 最高达6500元/㎡ 开盘6-8个月实现90以上销售 内部认购达20% 项目盘累计销售达70% 2 速度目标 现状：3月1日项目售楼中心正式开放，但未大规模畜客。 通过茵悦之声项目让市场认知豪嘉地产 为公司后续项目的开发打下良好的基础 3 品牌建立 现状：公司刚进入景洪市场认知度不高 目标分析 * 第十二页，共四十六页。 价格目标： 保证安全回款的情况下实现高价，6-8月实现销售90% ，认购立强势； 限制条件： 项目蓄客时间短，售楼处开放只有一周； 项目工程进度及交房时间的不确定性会影响自用大客户购买决策； 市场现状： 市场整体价格普遍较高（在售项目2750-4600），后续竞争激烈（会展国际、安厦-圣提亚纳、雨林假日） 自用客户对总价敏感性较弱，投资客户对单价敏感性较高 价格策略要解决的核心问题： 1、认购开盘立势，保障安排销售回款的同时，实现高价？ 2、以何价格入市？快速回现 目标及核心问题 * 第十三页，共四十六页。 1 定价背景分析 2 核心均价推导 4 核心价格验证 5 价格策略实现 3 价格策略制定 策略形成思路 市场在售楼盘加权平均价 项目核心价值分析 项目均价确定 * 第十四页，共四十六页。 我们使用市场比较加权法来推导出项目平均价 1、市场比较法； 2、租金收益还原法 3、成本收益还原法 房地产均价测算方法，主要有以下三种方法： 均价测算方法选择 * 第十五页，共四十六页。 1、筛选可比楼盘 2、确定权重 3、打分 取案原则： 产品结构相似、区域接近、目标客户相似，销售期重合 根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近 9项比准指标： 区位：片区形象档次、消费都认可度、升值前瞻 交通：道路、交通工具、公共交通 配套：商务氛围、周边商务配套、景观价值、 品质：空间合并可能性、层高、梁底高度、实用率、采光、朝向、外观形象，楼体高度 层高、公共走道装修、走道宽度与形式、广场、电梯（品牌、数量) 形象：售楼处、样板房、现场围墙、楼体条幅 销售速度：销售周期及销售速度 入市时间： 市场比较法进行步骤 * 第十六页，共四十六页。 楼盘名称 均价 区位 交通 环境(景观) 品质 配套 形象 销售速度 入市时间 权重系数 权重均价 本项目 　 1 1 1 1 1 1 1 1 1.00 2925.69 西双十二城 3300 1.1 1.1 1.05 1.15 1.05 1.15 0.8 1.05 1.13 3000.00 白象宫 3000 1.20 1.20 0.85 1.05 0.85 0.9 1 1.1 1.02 2944.79 九号公馆 2900 1.1 1.1 0.85 0.85 0.85 0.85 1 1.1 0.98 2974.36 景蓝银钻 3000 1.1 1.1 1 1 0.85 0.9 0.95 1.05 0.99 3018.87 仲景明城 3300 1.15 1 1.05 1 0.9 0.9 0.95 1.05 1.00 3100.00 滨港国际 3000 1.05 1.05 1.15 1.1 1.05 1.1 1.1 1.1 1.09 2758.62 智源尚居 2700 1 1 1.05 1 0.85 1.05 1.05 1.05 1.01 2683.23 本项目权重均价=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2840元/㎡ 考虑本项目幼儿园特殊配套赠送名额，本项目整盘实收均价在3000-3100元/㎡ 类别（公寓毛坯）项目权重系数表 类比楼盘权重分析 * 第十七页，共四十六页。 项目成本测