房地产市场调研报告4.pdfVIP

一、项目介绍 长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处,西侧紧邻城市 主干道生态大街(原彩宇大街)。整体总占地面积 30 万㎡,绿化率 35％。项 目分两期开发，首期推出产品为一期产品,分为 1。2。3。三个地块开发， 现推出的是 2 号地块产品,容积率仅为 1。39，整体以多层为主小高层为辅， 小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和， 有着鲜明的社区形象和可识别性。 小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向 四周延伸.并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的 醇熟生态社区. 该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住 人口近 40 万人。净月得天独厚的地理环境您一定有所了解,三面临水、四 面环林,区域内林水总面积可达 243 平方公里。是以发展生态环保型经济为 中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态 新城。 教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、 税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地,一站式教 育体系已经形成。 生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投 入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中;卓展奥特莱斯也将完善居住 者对高端购物场所的需求。 1 医疗配套：净月管委会附近的月潭医院,净月大街的吉林省心脏病医 院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业 二、项目宏观环境因素分析: 1、宏观环境：经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向。 “稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出 明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求 进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会 议定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产 业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩 大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大 方向不变. 2、市场趋势 :整体市场好于2012年，去年增速前高后低。 从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成 交方面，全国商品房销售面积同比增长5。6％，增幅略高于2012年，基数 效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约 15％,下半年增幅缩小至0。7％。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回 升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年 全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长 17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上 半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面,货币环境稳定和定向好支持 房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻,整体上行空间有限,预计商品 2 房销售均价同比上涨7。8%，涨幅略有扩大。 3、不同城市、不同房企分化进一步加剧 不同城市和不同房企分化加剧:一方面，少数热点一二线城市潜在需求 热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长,价格上涨压力 大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大， 价格平稳;广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨 动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注;另一方面，龙头房企继续跑赢 大市,小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高,在此形势 下,房企需继续抓住刚需主流产品做规模,但中高端产品贡献度更高，量价 两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产 品. 但是房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了 保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业 的调控政策。2011 年 1 月 26 日出台的新国八条为全年的市场调控确定了 基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格 信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资 投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。 但是,万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房