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4 南京酒店式公寓典型案例 第二十六页，共三十七页。 目录页 CONTENTS PAGE 南京酒店式公寓案例研究 南京润创置业投资顾问有限公司 2013/12/18 第一页，共三十七页。 酒店式公寓解读 1 酒店式公寓客户特征 2 南京酒店式公寓市场情况 3 南京酒店式公寓典型案例 4 第二页，共三十七页。 1 酒店式公寓解读 第三页，共三十七页。 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓解读 Part 1 酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。 起 源 意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅 。 概 念 严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。 第四页，共三十七页。 2、酒店式公寓的特点 酒店式公寓解读 Part 1 酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全 第五页，共三十七页。 3、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别 酒店式公寓解读 Part 1 与传统酒店比较： 最本质的区别在于酒店式公寓可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营； 酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。 与普通公寓比较： 统一装修，统一对外经营；服务周到；租金获利比一般公寓要大。 酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。 第六页，共三十七页。 4、酒店式公寓必须具备的条件 酒店式公寓解读 Part 1 硬性指标 商业CBD需求 ——成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应。 交通需求——便捷的交通和低廉的交通成本，是客户考虑酒店式公寓的重要因素。 生活配套需求——日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源。 软装配套 装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； 物业管理——要求按照酒店物业进行管理； 经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。 第七页，共三十七页。 2 酒店式公寓客户特征 第八页，共三十七页。 1、酒店式公寓客户类型 酒店式公寓客户特征 Part 2 核心客户 重要客户 游离客户 偶得客户 核心客户 写字楼的商务人士，海内外常驻机构的管理人员和技术人员；长期出国的生意人（即外籍工作者） 重要客户 区域范围内的中高级管理阶层、高级白领；投资客 游离客户 经常出入该城市的商务人士，正在度长假的家庭 偶得客户 国内外投资客，追求时尚的普通阶层 第九页，共三十七页。 2、酒店式公寓客户购买目的分析 酒店式公寓客户特征 Part 2 自主性客户关注点 景观资源 舒适感 身份感 投资客户关注点 升值潜力（回报率） 开发商的品牌（品牌风险） 未来市场的客户量（市场风险） 第十页，共三十七页。 3 南京酒店式公寓市场情况 第十一页，共三十七页。 1、南京酒店式公寓分布 南京酒店式公寓市场情况 Part 3 南京的酒店式公寓集中分布在南京两大核心商圈： 新街口—长江路—鼓楼商圈 夫子庙—雨花台商圈 除此，河西、红山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。 南京酒店式公寓分布在目前土地价值最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。 第十二页，共三十七页。 2、南京酒店式公寓市场供应与体量分析 南京酒店式公寓市场情况 Part 3 从供应体量上看，酒店式公寓大多属于小盘项目，在售项目中41%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前南京市场总体可售面积不到50万㎡，后期即将上市供应量越有40万㎡左右，后期酒店式公寓市场的竞争将不断加剧。 第十三页，共三十七页。 3、南京酒店式公寓容积率分析 南京酒店式公寓市场情况 Part 3 容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，对舒适性的要求不是特别高。 第十四页，共三十七页。 4、南京酒